Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3212, AWB - 20 _ 5317

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1986, met een garage. De oppervlakte van de grond bij de woning bedraagt 660 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende heeft ter zitting een waarde voorgesteld van € 329.000,- maar bij de daarop volgende schikkingspoging deze waarde ingetrokken en laten weten dat zij niet kan aangeven welke waarde zij bepleit. Zij is in ieder geval van mening dat de vastgestelde waarde te hoog is en dat de waardestijging van € 39.000,- ten opzichte van het voorgaande jaar niet reëel is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 332.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het taxatieverslag van 22 augustus 2019 en het waarderapport van 19 maart 2020 met als bijlage een matrix, opgemaakt door de taxateur, [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 332.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [woonplaats] (hierna: referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Het pand is op 19 maart 2020 uitpandig opgenomen.

8. Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat haar woning geen aanbouw, schuur, dakkapellen en een tuinhuis of blokhut heeft, zoals de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat dit niet voldoende is om te oordelen dat een woning niet geschikt is als referentiewoning. De referentiewoningen hoeven immers niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar maar inzichtelijk maakt dat hij rekening heeft gehouden met de verschillen.

9. De door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning, aangezien het vrijstaande woningen betreft, uit ongeveer dezelfde bouwperiode (1987-1992), in wijken met eenzelfde grondstaffel in [woonplaats] . Ook de kwaliteit en staat van onderhoud is hetzelfde. Hierbij heeft de rechtbank tevens in aanmerking genomen dat de woningen kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Uit het waarderapport en de matrix blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, zoals aanbouwen, dakkapellen en bijgebouwen. Deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.

10. Met de verschillen in bijgebouwen en dakkappelen tussen de woning en de referentiewoningen, zoals belanghebbende onder 8. heeft beschreven, heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door uit te gaan van m3-prijs voor het hoofdgebouw. Hierdoor is de woning van belanghebbende alleen gewaardeerd voor de dakkapel en de garage die de woning daadwerkelijk heeft. De rechtbank is van oordeel dat hier op een inzichtelijke en controleerbare wijze rekening mee is gehouden.

11. Volgens belanghebbende staat de stijging van de WOZ-waarde in één jaar tijd met 13,5% van € 292.000,- naar € 332.000,- niet in de juiste verhouding tot de WOZ-waarde van het voorgaande kalenderjaar. Ter zitting heeft belanghebbende betoogd dat de WOZ-waarde maximaal 8% per jaar mag stijgen. Deze stelling kan belanghebbende echter niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Daarbij speelt de procentuele stijging ten opzichte van de WOZ-waarde van eerdere jaren geen rol.

12. Belanghebbende heeft gesteld dat zij last heeft van toenemend vliegverkeer en de verkeersituatie. Naar het oordeel van de rechtbank geldt dit in gelijke mate voor de referentiewoningen. Een eventuele waardedrukkende invloed is daarom reeds in de verkoopprijs van de referentiewoningen verdisconteerd, zodat daar niet op een andere wijze rekening mee hoeft te worden gehouden.

13. Verder heeft belanghebbende aangegeven dat er huizen worden gebouwd op een stuk land grenzend aan haar achtertuin, hetgeen waardeverminderend is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat nieuwbouwplannen in de directe omgeving van het perceel waardedrukkend kunnen zijn, maar dat er in dit geval in [woonplaats] geen concrete plannen voor nieuwbouw of bestemmingsplanwijzigingen zijn.

Nu belanghebbende haar stelling dat er plannen voor nieuwbouw zijn niet heeft onderbouwd en de heffingsambtenaar betwist dat deze plannen bestaan, hoefde de heffingsambtenaar hier naar het oordeel van de rechtbank geen rekening mee te houden.

14. Tot slot bevreemdt het belanghebbende dat de inhoud van haar woning volgens de taxateur groter is dan voorheen, terwijl de woning al vanaf de jaren ’80 bestaat en er niets is aangebouwd. De heffingsambtenaar stelt, en heeft ter zitting toegelicht, dat de toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ voorschrijft dat elke vijf jaar bij 100% van het woningenbestand in de WOZ-administratie een controle van de object-kenmerken dient plaats te vinden. Bij de woning heeft in 2019 een dergelijke controle plaatsgevonden. Daarbij is gebleken dat de inhoud groter is dan de inhoud waarvan tot dan toe vanuit was gegaan. De inhoud is gecorrigeerd en de heffingsambtenaar is in de huidige aanslag van deze ‘nieuwe’ inhoud uitgegaan.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat van de juiste inhoud is uitgegaan.

15. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

16. Nu de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zijn ook de op de WOZ-waarde gebaseerde onroerend zaakbelasting en watersysteemheffing niet te hoog vastgesteld. De overige heffingen uit de aanslag (rioolheffing, afvalstoffenheffing en zuiveringsheffing) hangen niet samen met de WOZ-waarde, zodat deze buiten de omvang van dit geding vallen.