Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3307, AWB - 19 _ 6330

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een appartement, bouwjaar 2009, met een dakterras/balkon, een onderpandige berging en een parkeerplaats.

2. Belanghebbende heeft de woning op 15 augustus 2017 voor € 269.000,- gekocht.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

4. Belanghebbende stelt dat de waarde dient te worden verminderd tot € 213.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 271.000,-.

5. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

8. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de eigen aankoopprijs van de woning. Belanghebbende heeft de woning op 15 augustus 2017 aangekocht voor € 269.000,-. Deze aankoopsom is volgens hem bij uitstek bruikbaar voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Rekening houdend met het tijdsverloop en de marktontwikkelingen tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum (1 januari 2018) is de waarde van de woning voor de vaststelling van de WOZ-waarde geïndexeerd naar een bedrag van € 271.000,-. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 271.000,- niet te hoog is.

10. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie de eigen aankoop-prijs maatgevend is voor de waardevaststelling indien die kort voor of kort na de waarde-peildatum tot stand is gekomen.¹ In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Aangezien de aankoop van de woning op 15 augustus 2017 en dus minder dan 5 maanden vóór de waarde-peildatum heeft plaatsgevonden, is de eigen aankoopprijs in dit geval naar het oordeel van de rechtbank maatgevend voor de waardevaststelling van de woning. Een geringe indexering omhoog naar de waardepeildatum acht de rechtbank, gezien de marktontwikkelingen, aannemelijk.

11. Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel en voert daartoe aan dat aan vrijwel identieke appartementen als de woning voor het jaar 2019 een veel lagere waarde is toegekend. Belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat zijn woning is gelegen in [appartementsblok] . Dat blok is onderdeel van negen appartementsblokken, waarvan [appartementsblok] en [appartementsblok] hetzelfde zijn. De woningen zijn in 2009 weliswaar casco opgeleverd, waardoor de woningen andere keukens en badkamers hebben, maar zijn woning is naar zijn mening niet luxer dan de andere woningen. Hij stelt dat de volgende woningen identiek zijn:

12. De heffingsambtenaar stelt ter zitting dat de betreffende appartementsblokken speels gebouwd zijn, waardoor er bijna geen identieke woningen in de blokken zijn. Hij heeft niet betwist dat de kwaliteit van de woning vergelijkbaar is met de door belanghebbende genoemde woningen. De heffingsambtenaar heeft bevestigd dat de woning aan de [adres 5] op zichzelf genomen identiek is, maar stelt dat de ligging daarvan anders is. De woning aan de [adres 4] is volgens de heffingsambtenaar niet identiek, omdat deze een andere oppervlakte heeft dan de woning. De woningen aan de [adres 3] en [adres 6] zijn eveneens niet identiek aan de woning, omdat de oppervlakte van deze woningen kleiner is en daardoor ook de indeling anders is.

13. De rechtbank overweegt dat in beginsel voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer, tenzij het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel slaagt.²

Met het beroep op het gelijkheidsbeginsel doelt belanghebbende op de meerderheidsregel. De meerderheidsregel kan in WOZ-zaken in beginsel alleen worden toegepast indien de woningen identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.³

14. De rechtbank oordeelt ten aanzien van de woningen aan de [adres 4] en [adres 5] dat het verschil in ligging verwaarloosbaar is, omdat deze woningen zich weliswaar niet in hetzelfde blok bevinden, maar alle ten opzichte van de snelweg hetzelfde gelegen zijn. Tevens stelt de rechtbank vast dat de oppervlakte van de woning aan de [adres 5] gelijk is aan de woning en de woningen aan de [adres 4] en [adres 2] slechts gering afwijken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat [adres 3] en [adres 6] niet identiek zijn aan de woning, gezien het verschil in oppervlakte en indeling. De rechtbank beschouwt de woningen aan de [adres 4] , [adres 5] en [adres 2] daarom als identiek aan de woning van belanghebbende.

15. Bij toepassing van de meerderheidsregel dient de woning van belanghebbende mede in ogenschouw te worden genomen.⁴ Uit het voorgaande volgt dat van twee identieke woningen ( [adres 4] en [adres 5] ) de WOZ-waarde lager is vastgesteld en van twee andere identieke woningen ( [adres 2] en de woning van belanghebbende) hoger. Nu er aldus geen sprake is van een meerderheid van de gevallen waarin de WOZ-waarde lager is vastgesteld, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.

16. Gezien het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.