Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3391, AWB - 19 _ 5587

1.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met een atelier, dakkapel en overkapping. Het bouwjaar van de woning is 2008. De inhoud van de woning is 1444 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1650 m2.

1.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.060.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.197.000,-.

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

3.1

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een matrix.

3.2

4.1

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatige ligging van het perceel. Door de ligging van de woning op het perceel, blijft slechts een klein gedeelte van de achtertuin bruikbaar.

4.2

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat sprake is van een ondoelmatige ligging van het perceel. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de achtertuin niet significant kleiner is dan de achtertuin van de omliggende woningen. Op Google maps is te zien dat de woning over een ruime tuin beschikt.

5.1

Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat in de matrix staat dat de waarde van de woning gecorrigeerd moet worden met min € 30.000,-, maar dat die correctie niet bij de bepaling van de waarde is meegenomen.

5.2

De rechtbank stelt voorop dat boven de matrix onder ‘Correctie overig’ staat: ’30-‘. De rechtbank is echter niet gebleken dat dit moet worden gelezen als een correctie van € 30.000,- op de waarde van de woning. Daarnaast heeft belanghebbende ook op geen enkele wijze onderbouwd waarom een correctie van min € 30.000,- op de waarde moet worden toegepast. Daar heeft de rechtbank ook bij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat geen aanleiding bestaat voor een dergelijke correctie, omdat de woning in 2008 is gebouwd en op een toplocatie ligt.

6.1

Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat in de matrix correctiefactoren voor de KOUDV staan opgenomen, maar dat die correcties niet zijn meegenomen bij het bepalen van de waarde van de woning.

6.2

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht geen correcties toegepast op de KOUDV van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten, omdat de KOUDV bij alle woningen op 3 is beoordeeld. De rechtbank is niet gebleken dat dit onjuist zou zijn.

7.1

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de verkoopcijfers van twee vergelijkbare panden. [vergelijkingsobject 6] is op [datum 1] verkocht voor € 985.000 en de [vergelijkingsobject 4] is op [datum 2] verkocht voor € 999.000. Deze transactieprijzen vormen een goede indicatie van de waarde in het economisch verkeer van het onderhavige object. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende aangevoerd dat [vergelijkingsobject 7] en [vergelijkingsobject 8] geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn.

7.2

De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de [vergelijkingsobject 4] in beroep heeft meegenomen als geschikt vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de [vergelijkingsobject 6] een voldoende geschikt vergelijkingsobject is. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar in beroep geen rekening meer heeft gehouden met [vergelijkingsobject 7] en de [vergelijkingsobject 8] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkings-objecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.

8.1