Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-07-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3487, AWB - 19 _ 6658, 19_6659, 19_6661, 19_6662, 19_6664, 19_6665

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] (de woning(en)).

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen en de daaruit voortvloeiende aanslagen OZB en watersysteemheffing. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De woning aan de [adres 1] betreft een tussenwoning met een inhoud van 570 m³, met een berging en een aanbouw van 38 m³ (bouwjaar 1928).

De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 10 april 2020, met bijbehorende matrix, van de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 416.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.

Belanghebbende heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat niet duidelijk is op welke manier rekening is gehouden met onderlinge verschillen.

Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd niet nader onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. De rechtbank acht deze onroerende zaken voldoende vergelijkbaar. De referentiewoningen betreffen immers, net als de woning, voor-oorlogse tussenwoningen van hetzelfde type en in dezelfde wijk in [woonplaats] en zijn dus geschikt om als referentiewoningen te gebruiken.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en aan de [referentiewoning 4] voldoende kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Alleen de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht en zal dus buiten beschouwing worden gelaten. Ook wat betreft type woning, bouwperiode, perceeloppervlakte en inhoud zijn voormelde referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank merkt op dat de woning voor de KOUDVL criteria wat lager is gewaardeerd dan de referentiewoningen, maar in de matrix is aangegeven dat en hoe hiervoor is gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

Voor zover belanghebbende zich beroept op het stijgingspercentage tussen de nieuwe en oude WOZ-waarde van onderhavig object overweegt de rechtbank als volgt. De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een woning moet worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de eigen woning, dan wel van met de woning vergelijkbare objecten. Anders dan belanghebbende meent, zijn voorgaande WOZ-waarden van het object of de voor andere woningen vastgestelde WOZ-waarden daarom in dit verband niet van belang.

De [adres 2] betreft een patiowoning met een inhoud van 459 m³, met inpandige garage (bouwjaar 1971).

De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 19 maart 2020, met bijbehorende matrix, van de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 324.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 5] , [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7] in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

Dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is, wordt naar het oordeel van de rechtbank bevestigd door het feit dat het object op [datum] door belanghebbende voor € 400.000,- is verkocht aan zijn BV [BV] . Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de woning inmiddels door zijn BV aan een derde is verkocht voor € 445.000,-. Hoewel deze verkoopcijfers niet binnen één jaar na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, vormen zij wel een duidelijk indicatie dat een WOZ-waarde van € 324.000,- op waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is.