Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4077, AWB - 19 _ 5744

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1882, met een inhoud van 382 m3, exclusief een schuur, een garage en twee overkappingen. Het perceel heeft een oppervlakte van 384 m². De woning is op 23 augustus 2019 verkocht voor € 249.000,-.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 210.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 239.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. Belanghebbende is van mening dat moet worden uitgegaan van de eigen verkoopprijs van de woning en verwijst daarbij naar een uitspraak van de Hoge Raad¹ en een uitspraak van gerechtshof Amsterdam². De woning van belanghebbende is gedateerd en heeft lang te koop gestaan, namelijk 20 maanden. Vanwege het unieke karakter van de woning is hier het eigen verkoopcijfer leidend. De woning is op 23 augustus 2019 verkocht voor € 249.000,-. Volgens het door belanghebbende overlegde ‘Rapport prijsontwikkeling woningen’ van Vastgoed Pro, die uitgaat van een waardestijging van 8,7%, bedraagt de geïndexeerde koopsom op 1 januari 2018 € 227.220,-.

8. De heffingsambtenaar is van mening dat de vergelijkingsmethode de beste methode is. Volgens hem dient het eigen verkoopcijfer niet te worden gebruikt, omdat de transactie op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen moment heeft plaatsgevonden dat niet kan worden aangenomen dat daaruit de situatie van de woningmarkt op de waardepeildatum kan worden afgeleid. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam³. Tevens stelt hij dat de rekencijfers van Vastgoed Pro te algemeen zijn om te hanteren voor de woning, aangezien het een vrij specifieke woning betreft.

9. Volgens vaste jurisprudentie is voor de bepaling van de waarde het eigen aan- of verkoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht of verkocht. Dat is de prijs die de meestbiedende koper aan de woning heeft besteed.⁴

10. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank de hem voorgestane waarde, die enkel gebaseerd is op de eigen verkoopprijs, niet aannemelijk gemaakt.

11. Ter onderbouwing van de waardering van de woning heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix, opgemaakt op 10 december 2019 door taxateur [taxeteur] , overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 239.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen). De matrix is voorzien van summier beeldmateriaal van de referentiewoningen en de woning. Tijdens de zitting heeft de taxateur aanvullende berekeningen overgelegd.

12. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 239.000,- niet te hoog is.

13. Belanghebbende stelt dat de woning aan de [adres 4] met een correctie van in totaal 40% niet goed vergelijkbaar is. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn standpunt dat de deze geheel gemoderniseerde woning niet vergelijkbaar is met de nogal gedateerde woning van belanghebbende. Deze woning aan de [adres 4] zal dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

14. De rechtbank stelt op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix vast dat alle referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De twee overgebleven referentiewoningen zijn, net als de woning, vrijstaande woningen. Gezien het bouwjaar van de woning (1882), is ook de bouwperiode van de referentiewoningen (1800 en 1850) goed vergelijkbaar. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel. Met de relatief geringe verschillen in inhoud is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen.

15. In het beroepschrift heeft belanghebbende gesteld dat er achterstallig onderhoud is aan de woning en dat de woning zich nog in een staat van 30 à 40 jaar geleden bevindt. Dat blijkt onder meer uit de bruine schrootjes en de gedateerde badkamer en keuken. Tijdens de zitting heeft hij aangegeven dat de heffingsambtenaar, door de staat van onderhoud en kwaliteit van de voorzieningen als matig (2) te kwalificeren, hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Deze beroepsgrond komt daarmee te vervallen.

16. Belanghebbende stelt ter zitting dat er twee referentiewoningen als matig zijn beoordeeld, maar dat de woning aan de [adres 2] helemaal niet zo slecht is als wordt weergegeven. In de verkoopbrochure staat dat het een bijzonder fraai gerenoveerd woonhuis betreft, waardoor de staat van onderhoud hoger zou moeten zijn en dat heeft invloed op de m3-prijs.

17. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de verkoopbrochure geen feitelijke weergave is van de realiteit. De woning is vast ooit gemoderniseerd, maar niet recent. Hij heeft ten tijde van het opmaken van de matrix de foto’s uit de gemeentelijke administratie van deze referentiewoningen bekeken. Daaruit bleek dat de woning gedateerd was en niet naar de huidige maatstaven als gemiddeld te kwalificeren is.

18. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat een verkoopbrochure, gelet op het doel van deze brochure, geen betrouwbare weergave hoeft te zijn van de feitelijke situatie. Nu de betreffende foto’s waaruit de feitelijke situatie blijkt niet zijn overgelegd is echter, gelet op de gemotiveerde betwisting van belanghebbende dat het een woning is die zich in een goed staat bevindt, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning aan de [adres 2] juist is gekwalificeerd.

19. Blijft over de referentiewoning [adres 3] te [plaats] . Deze woning is voldoende vergelijkbaar met de woning [adres 1] . Rekenend met de gecorrigeerde kubieke meterprijs van deze referentiewoning ad € 268, is de waarde in het economisch verkeer van de woning [adres 1] € 230.734 (€ 268 x 382 m³ + € 100.608 kavel +

€ 27.750 overige onderdelen).

20. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. De rechtbank zal de waarde van de woning op de waardepeildatum bepalen op een bedrag van € 230.000,-.

21. Gelet op het vorenstaande zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen en ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien.

22. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,-. (Voor de bezwaarprocedure: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsprocedure: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1.)

23. De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.