Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4078, BRE 19/6013

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1958, met een garage. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 655 m². Tot het perceel behoort nog een extra stuk grond met een oppervlakte van 870 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 318.000,-. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 27 november 2019, opgemaakt door taxateur [taxateur 2] , overgelegd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 343.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door haar in beroep overgelegde taxatierapport van 22 januari 2020 en de matrix van de taxateur, [taxateur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 386.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [object 1] in [woonplaats] , [object 2] in [plaats] en [object 3] in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatierapport is voorzien van uitgebreid beeldmateriaal van de woning en foto’s van het vooraanzicht van de voornoemde referentiewoningen. De woning is op 22 januari 2020 inpandig opgenomen door de taxateur.

8. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 343.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen

onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De referentiewoningen zijn, net als de woning, in het buitengebied van [plaats] gelegen en zijn rond 1960 gebouwd. Het type woning, vrijstaand en semi-bungalow, is ook voldoende vergelijkbaar met de woning, en heeft een vergelijkbare uitstraling.

10. Belanghebbende stelt ter zitting dat de inhoud van de woning, waarop de waarde van de heffingsambtenaar gebaseerd is (592 m³ inclusief aanbouw), veel te hoog is. Hij wil hiervan een onderbouwing zien. De taxateur heeft tijdens de zitting toegelicht dat ze tijdens de inpandige opname de indruk kreeg dat de woning veel groter was dan het aantal kubieke meters waarvan eerder werd uitgegaan. Daarop zijn de originele bouwtekeningen nagemeten, waaruit bleek dat de woning inderdaad fors groter was dan in eerste instantie was aangenomen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar nu uitgaat van een te grote inhoud van de woning. De enkele betwisting van de inhoud, zonder enige onderbouwing, is niet voldoende. Te meer omdat belanghebbende zijn woning eenvoudig zelf had kunnen nameten en dit heeft nagelaten. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de heffingsambtenaar de inhoud juist heeft vastgesteld.

11. De rechtbank is het wel eens met belanghebbende dat er geen goede reden is om de aanbouw niet te beschouwen als een deel van het hoofdgebouw. In de aanbouw bevinden zich immers de keuken en het toilet, zodat de aanbouw in functioneel opzicht een essentieel deel van de woning is. Het enkele feit dat dit gedeelte van de woning op een later tijdstip is toegevoegd aan de oorspronkelijke woning, rechtvaardigt niet dat voor de aanbouw een lagere kubieke meterprijs wordt gehanteerd dan voor de rest van de woning.

12. Volgens belanghebbende zitten er veel scheuren in de buiten- en binnenmuren, die kunnen duiden op een verzakking. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar reageert daarop en stelt dat zij de scheuren heeft gezien en heeft besproken met een bouwkundige. De scheuren zijn zet- en krimpscheuren die via de voegen lopen en inherent zijn aan het bouwjaar. Bij een verzakking lopen de scheuren dwars door de steen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende onderzoek gedaan naar de scheurvorming en aannemelijk gemaakt dat het zet- en krimpscheuren betreffen, waarmee al rekening is gehouden in het taxatierapport. De beroepsgrond van belanghebbende slaagt niet.

13. Ten aanzien van het verkoopcijfer van [object 1] stelt belanghebbende dat deze verkoop een lagere WOZ-waarde onderbouwt, vanwege het grotere perceel (3.130 m2 tegenover 1.525 m2) en de grote schuur van 140 m2.

De heffingsambtenaar stelt dat rekening is gehouden met het grotere perceeloppervlak door het principe van het afnemend grensnut met behulp van een grondstaffel toe te passen op de waardering. Verder geeft de heffingsambtenaar aan dat de schuur van [object 1] weliswaar groter is, maar in een matige tot slechte staat verkeert en daarom zeker niet meer waard is dan de garage bij de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de verschillen in omvang van het perceel en de schuur en dat daaruit niet volgt dat deze verkoop een lagere waarde voor de woning onderbouwt.

14. Belanghebbende stelt ten slotte dat de woning aan [object 4] in [plaats] met een transactieprijs van € 310.000,- een goede vergelijking zou zijn. De heffingsambtenaar is van mening dat deze woning absoluut niet vergelijkbaar is, omdat deze een heel andere ligging heeft, namelijk in de kern van [plaats] in een buurt met alleen bungalows. Hiervoor geldt een andere grondprijs. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat [object 4] geen goed vergelijkingsobject is met de woning, die in het buitengebied van [plaats] is gelegen.

15. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard.

16. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

17. Het bezwaarschrift is op 19 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 4 augustus 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met vijf maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond negen maanden heeft geduurd en daarmee drie maanden te lang, komt drie vijfde deel (dus € 300,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 200,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

18. Gelet op het overwogene in 18. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

19. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

20. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.