Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4081, AWB - 19 _ 6175

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1937, met een inhoud van 518 m3, exclusief een dakkapel van 1 m3 en een berging/schuur van 19 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 120 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van 18 februari 2020 en de matrix van de taxateur, [taxeteur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 303.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt Van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] . Als extra onderbouwing is [adres 5] in [plaats] aan de matrix toegevoegd. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.

8. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 298.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende voert aan dat hij niet begrijpt waarom de heffingsambtenaar vasthoudt aan woningen die in rustige straten in woonwijken gelegen zijn, terwijl er qua ligging veel beter vergelijkbare verkopen voorhanden zijn. De [adres 9] is volgens belanghebbende een deel van de rondweg van [plaats] , waardoor er sprake is van geluidsoverlast, fijnstof en trillingen. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten uit het door hem overgelegde taxatierapport aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] in [plaats] , beter vergelijkbaar zijn omdat die dezelfde matige ligging hebben als de woning.

10. De rechtbank stelt op basis van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de toelichting van de taxateur op de zitting vast dat alle referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De referentiewoningen zijn, net als de woning, tussenwoningen uit de bouwperiode rond de jaren ’30 van de vorige eeuw met een vergelijkbare uitstraling.

De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning [adres 1] .

11. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door de waarde van de grond te berekenen op basis van een grondstaffel. De inhoud van de referentiewoningen is iets groter dan woning. Met die verschillen is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. De aan- en bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. In de matrix is per referentiewoning en voor de woning [adres 1] aangegeven wat de koudvl-factoren zijn. De referentiewoningen hebben op sommige punten een hogere dan wel lagere kwalificatie voor onderhoud, voorzieningen en ligging. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning is omgegaan.

12. Tussen partijen is met name de ligging van de woning [adres 1] in geschil. Volgens belanghebbende is de [adres 9] een drukke rondweg door [plaats] met alle overlast die daar bij hoort. De ligging heeft volgens belanghebbende een sterk negatief effect op de waarde van de woning.

De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning gewaardeerd als gemiddeld of voldoende (3).

13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft toegelicht dat de [adres 9] geen rondweg is in de verkeerstechnische betekenis van het woord ‘rondweg’ of ‘randweg’. De [adres 9] is wel een drukke weg voor stadsverkeer. Ter hoogte van de woning is de straat ongeveer 23 meter breed met een groenstrook van 2,5 meter in het midden. De afstand van de voorgevel van de woning tot aan de straat is ongeveer 7 meter (stoep, fietspad en parkeerplaatsen). De heffingsambtenaar heeft zo voldoende toegelicht waarom de ligging van de woning als gemiddeld of voldoende is gekwalificeerd.

13. Ten slotte stelt de rechtbank met de heffingsambtenaar vast dat de vergelijkingsobjecten van belanghebbende weliswaar in dezelfde straat zijn gelegen, maar om andere redenen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning [adres 1] .

14. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard.

15. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

16. Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 4 augustus 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met vier maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt een vierde deel (dus € 125,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 375,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

17. Gelet op het hiervoor overwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De

18. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

19. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.