Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4155, AWB - 19 _ 6564

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1968, met een inhoud van 345 m3 exclusief een berging van 40 m3. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 148 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 180.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 192.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van taxateur [heffingsambtenaar] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 192.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , te [plaats] (hierna: referentiewoningen). De waardematrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.

8. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 192.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoning. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Dit geldt ook voor de referentiewoning aan de [adres 3] , die zonder tussenkomst van een makelaar binnen familieverband is verkocht. In de regel wordt binnen familieverband een lagere prijs overeengekomen dan bij verkoop aan een derde, waardoor er geen sprake is van een onder de beste omstandigheden verkregen verkoopprijs. Nu het een referentiewoning betreft, werkt dit echter niet in het nadeel van belanghebbende. De referentiewoningen zijn op basis van het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten in dezelfde straat gelegen zijn als de woning, dan wel om de hoek, en een vergelijkbaar bouwjaar hebben (1968 en 1969). Deze objecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018 en het type woning is vergelijkbaar. [adres 2] en [adres 4] zijn, net als de woning, geschakelde woningen. De woning aan de [adres 3] is weliswaar een hoekwoning, maar het hoofdgebouw is vergelijkbaar met de woning en beide woningen zijn gelegen in dezelfde straat. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank met gebruikmaking van de grondstaffel het verschil in perceeloppervlakte inzichtelijk gemaakt. De grondstaffel is op de juiste wijze toegepast. De inhoud van de referentiewoningen is ook vergelijkbaar. Met het verschil is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. Ook is een afwijkende kwalificatie van kwaliteit en onderhoud gecorrigeerd in de transactieprijs per m3 van het hoofdgebouw.

11. Belanghebbende heeft hiertegenover aangevoerd dat de inhoud van [adres 4] veel groter is, omdat die een plat dak heeft en daardoor drie volwaardige verdiepingen, terwijl de woning van belanghebbende een zadeldak heeft. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze stelling niet worden gevolgd, aangezien de waardering is gebaseerd op de m3-prijs, waarin verschil in hoogte is verdisconteerd.

12. Vervolgens heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en isolatie. De woning aan de [adres 2] beschikt volgens belanghebbende over een aanbouw aan de achterzijde, isolerende beglazing, zonnepanelen en een vernieuwde keuken. De rechtbank stelt vast dat de aanbouw van [adres 2] door de heffingsambtenaar is meegenomen bij de berekening van de inhoud van de woning (45 m3). Bovendien is de staat van onderhoud als goed gekwalificeerd. De woning aan de [adres 3] heeft volgens belanghebbende een nieuwe keuken en badkamer, bovendien zijn de kozijnen en het stucwerk enkele jaren geleden vernieuwd. Ten aanzien van deze woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht, dat de verschillen in kwaliteit en onderhoud in vergelijking met de woning naar zijn mening verwaarloosbaar zijn. Daarom zijn die, evenals de woning, als gemiddeld gekwalificeerd. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met de enkele stelling, zonder nadere onderbouwing met bewijsstukken en tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk heeft gemaakt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en kwaliteit.

13. Onder verwijzing naar het eigen taxatierapport heeft belanghebbende verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De woning heeft twee jaar lang leeggestaan zonder dagelijks onderhoud, waardoor de onderhoudstoestand lager dan gemiddeld dient te worden gekwalificeerd. Er is een constructief probleem bij de achtergevel, waarbij betonrot in de latei is ontstaan, het schilderwerk is slecht, er is een kapot dakraam en een cv-installatie van circa 25 jaar oud. Tevens is er sprake van rioleringsproblemen, waardoor er sprake is van stankoverlast.

14. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde een taxatierapport van 1 september 2019 overgelegd dat is opgemaakt door taxateur [taxeteur] ten behoeve van de aangifte erfbelasting. In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen, waaronder de woning aan de [adres 2] . De andere twee woningen zijn gelegen aan de [adres 5] en [adres 6] in [plaats] . Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen vergelijkbaar (of beter vergelijkbaar) zijn met de woning. Onduidelijk is of de objectkenmerken van de genoemde woningen vergelijkbaar zijn met die van de woning (bijvoorbeeld qua type woning, staat van onderhoud en voorzieningen). Verder zijn de verkoopprijzen van deze woningen niet geïndexeerd naar de peildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

15. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn

vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

16. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.