Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4157, AWB - 19 _ 5019

Gegevens

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Datum uitspraak: 9 augustus 2021

Datum publicatie: 24 augustus 2021

ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2021:4157

Zaaknummer: AWB - 19 _ 5019

Inhoudsindicatie

voor deze uitspraak is geen samenvatting gemaakt

Uitspraak

Belastingrecht

Zaaknummer BRE 19/5019

belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants)

verweerder.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 244.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 27 mei 2021. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, M.R. van Yperen, verbonden aan WOZ-Consultants te Arnhem. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] .

De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

Overwegingen

Inleiding

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een 2/1-kapwoning, bouwjaar 1929, met een inhoud van 365 m3 exclusief een berging van 29 m3. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 235 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 204.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 244.000,-

Toetsingskader van de rechtbank

3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

4. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

6. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van taxateur [heffingsambtenaar] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 244.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] (hierna: referentiewoningen). Het taxatieverslag is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 244.000,- niet te hoog is.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

7. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?

8. Belanghebbende stelt ter zitting dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van kwaliteit en onderhoud. Deze zijn beide gekwalificeerd als gemiddeld, terwijl er sprake is van scheurvorming in de gevel en bij de kozijnen. Ook zijn het toilet en de badkamer al wat ouder. Volgens de heffingsambtenaar is de staat van onderhoud als gemiddeld gekwalificeerd, omdat altijd wordt uitgegaan van de staat van het betreffende bouwjaar. Het gaat in dit geval om normale scheurvorming langs de zwakke punten van de woning, die niet erger zal worden. Normale scheurvorming wordt als gemiddeld gekwalificeerd.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze onderbouwing de kwalificatie van het onderhoud aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat de staat van onderhoud in de taxatiekaart, die door de taxateur van belanghebbende is opgesteld, op 6 is gesteld op een schaal van 10 ofwel als voldoende. Ook de kwaliteit is in deze taxatiekaart gesteld op 6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met de enkele stelling dat het toilet en de badkamer verouderd zijn, gelet op de kwalificatie van de kwaliteit in de waardematrix van de heffingsambtenaar en de taxatiekaart van de taxateur van belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit lager dan gemiddeld is.

9. Belanghebbende stelt vervolgens ter zitting dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexatie van de transactieprijzen onnavolgbaar is, gezien de indexatiepercentages van de Waarderingskamer voor de betreffende jaren. Voor elke referentiewoning lijkt bovendien een andere indexatie te zijn gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat iedere correctie op de transactieprijs is gebaseerd op aannames. Daarbij is niet enkel uitgegaan van de stijgingspercentages, maar zijn ook ervaring en plaatselijke technische kennis ingebracht.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de gecorrigeerde transactieprijzen van de referentiewoningen zijn bepaald. De waarde van de woning is op basis van deze gecorrigeerde transactieprijzen bepaald. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Is de door belanghebbende bepleite waarde aannemelijk?

10. De rechtbank zal nu beoordelen of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

11. Belanghebbende heeft een taxatiekaart en een stamkaart overgelegd ter onderbouwing van de waarde van € 204.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] in [plaats] . Volgens belanghebbende is [adres 5] het best vergelijkbaar. De rechtbank stelt echter vast dat de verschillen in kwaliteit, onderhoud en luxe tussen de referentiewoningen en de woning het grootst zijn bij [adres 5] en dat van de zijde van belanghebbende niet inzichtelijk is gemaakt hoe aan de hand van de (verkoop) gegevens van deze woning tot de door haar voorgestane waarde wordt gekomen.

Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan aan de op haar rustende bewijslast.

Conclusie

12. Omdat geen van de partijen de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen door beide partijen is aangevoerd en de voorhanden zijnde gegevens in aanmerking nemende zal de rechtbank, in goede justitie, de waarde van de woning bepalen op een bedrag van € 235.000,-

13. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond zal worden verklaard.

Proceskosten en griffierecht

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 47,- vergoeden.

15. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.333,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende tot € 235.000,-;

- vermindert de aanslag onroerende zaakbelastingen 2019 dienovereenkomstig;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan haar vergoedt;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.333,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 9 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: