Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4204, AWB - 19 _ 6528

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats 2] (hierna: de woningen). Het betreft twee tussenwoningen die hij in één koop op 8 december 2017 voor een bedrag van € 352.500,- heeft gekocht. Beide woningen worden bewoond door studenten.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste € 175.000,- voor [adres 1] en € 176.000,- voor [adres 2] . De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 203.000,- respectievelijk € 204.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. Belanghebbende stelt dat de eigen aankoopprijs de beste waarderingsmethode is. De woningen zijn kort voor de waardepeildatum, op 8 december 2017, aangekocht voor € 352.500,-.

5. De heffingsambtenaar is van mening dat de vergelijkingsmethode de beste methode is en verwijst naar de door hem overgelegde waardematrix van de taxateur [taxeteur] . Daarin heeft de taxateur de waarde van [adres 1] vastgesteld op € 203.000,- en van [adres 2] op € 204.000,-. Volgens hem is het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar, omdat de woningen in één koop zijn aangekocht. Hij stelt dat de woningen meer zouden opbrengen als die los van elkaar verkocht waren. Daarnaast hebben de objecten niet in de verkoop gestaan en voldoet de verkoop daarom ook niet aan de eis dat deze na de beste voorbereiding en op de voor de objecten meest geschikte wijze tot stand is gekomen, aldus de heffingsambtenaar.

6. Niet in geschil is dat de koop tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen.

7. Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft.¹ De aankoop van de woningen heeft in dit geval ongeveer drie weken vóór de waardepeildatum plaatsgevonden, waardoor de aankoopprijs, wat de termijn betreft, bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning.

8. De stelling van de heffingsambtenaar dat twee panden meer zullen opbrengen als ze los van elkaar worden verkocht, is niet nader onderbouwd. Hoewel dit in zijn algemeenheid zou kunnen gelden, wil dat nog niet zeggen dat dat ook in de onderhavige situatie van toepassing is. Te meer nu het twee woningen met studentenkamers betreft. De heffingsambtenaar heeft tevens niet aannemelijk gemaakt dat de woningen niet op de vrije markt zijn aangeboden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor studentenhuizen een andere markt geldt dan voor particuliere woningen. De heffingsambtenaar onderbouwt niet waarom de verkoop volgens hem niet op de meest geschikte wijze tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft met zijn standpunt geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de aankoopprijs van de woning niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank dient daarom de eigen aankoopprijs als uitgangspunt voor de waardering te worden gebruikt.

9. Belanghebbende bepleit echter niet de volledige aankoopwaarde, maar een waarde die iets lager is dan de aankoopprijs. Hij stelt, zonder nadere onderbouwing, dat beide woningen zeer gedateerd zijn en in matige staat van onderhoud verkeren. Dit rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de waarde op een iets lager bedrag wordt vastgesteld dan de aankoopprijs. Verondersteld mag worden dat belanghebbende volledig op de hoogte was van de toestand van beide woningen toen hij de woningen kocht. Daarbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat de waarde in beginsel hoger dient te zijn dan de aankoopprijs, rekening houdende met de marktontwikkelingen tussen de aankoopdatum (8 december 2017) en de waardepeildatum (1 januari 2018).

10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem gestelde WOZ-waarde niet te hoog is en belanghebbende er evenmin in is geslaagd om de hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. De rechtbank zal de beroepen gegrond verklaren en de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2018, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in goede justitie (schattenderwijs) vaststellen op € 177.000,- voor [adres 1] en € 178.000,- voor [adres 2] . De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd.

11. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- een wegingsfactor 1 en factor 1 wegens samenhang).

12. Aangezien de beroepen gegrond zullen worden verklaard, dient de heffingsambtenaar tevens het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan hem te vergoeden.