Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4330, BRE 20/4800

De rechtbank heeft geconstateerd dat de heffingsambtenaar tweemaal op het bezwaar van belanghebbende heeft beslist en dat belanghebbende tegen beide beslissingen in beroep is gekomen. In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2020 onjuist is en vernietigd dient te worden. Hij biedt daarbij aan om aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting bevestigd. Ter zitting heeft belanghebbende hiermee ingestemd en ermee ingestemd dat de rechtbank uitsluitend de WOZ waarde over het jaar 2019 zal beoordelen.

De rechtbank zal partijen volgen in hun eensluidende opvatting dat de eerste uitspraak op bezwaar onjuist is en vernietigd dient te worden. De rechtbank zal het beroep in de zaak met zaaknummer BRE 20/4800 gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 vernietigen onder veroordeling van de heffingsambtenaar het door belanghebbende in die zaak betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een berging, een dakkapel en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 142 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 250.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de beschikking vastgestelde, en in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde, waarde van € 309.000,00.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw en met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.

De waardering van de woning is, in beroep, gebaseerd op een taxatierapport, opgesteld door de heer Weijn, taxateur (hierna: de taxateur), en de daarbij gevoegde matrix van 17 augustus 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 330.000,00. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de rond de waardepeildatum verkochte woningen aan [vergelijkingsobjecten] allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning. Ter indicatie heeft de taxateur inzicht gegeven in de verkopen van de woningen [objecten ter indicatie] . Deze woningen dienen echter niet ter onderbouwing van de waarde, omdat [indicatieobject 1] ruim 13 maanden – naar de rechtbank begrijpt 25 maanden - na de waardepeildatum is verkocht en [indicatieobject 2] 115 jaar ouder is.

Belanghebbende stelt in zijn beroepschrift dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte is uitgegaan van de woningen [vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase] omdat deze woningen in een andere wijk liggen, vrijstaande woningen zijn en de heffingsambtenaar voor die woningen met een te kleine inhoud heeft gerekend. Bovendien zijn volgens belanghebbende de WOZ-waarden van woningen in nagenoeg geheel [plaats] omlaag gegaan, ondanks stijgende marktprijzen. Dit duidt er volgens belanghebbende op dat de WOZ-waarden in de jaren ervoor veel te hoog waren ingeschat.

Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de WOZ waarden van diverse woningen veel harder zijn gestegen dan de gemiddelde (door het CBS berekende) waardestijging van woningen. Belanghebbende heeft hierbij de oorspronkelijke bouwkosten van diverse woningen afgezet tegen de huidige WOZ waarden (van 2020). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand zijn gekomen. Tot slot is belanghebbende van mening dat in de vergelijking van de woningen moet worden gekeken naar de woonoppervlakte en niet naar de inhoud van de woningen.

De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de gehanteerde waarde naar een taxatierapport, opgesteld door de [taxateur] , en daarin gehanteerde vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar kan de stelling van belanghebbende dat de WOZ waarden van de woningen in de gemeente [gemeente] zijn gedaald niet volgen. Volgens hem zijn de WOZ waarden voor 2019 ten opzichte van 2018 gemiddeld 8% hoger.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 309.000,00 niet te hoog is.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen zijn gelegen in dezelfde omgeving, soortgelijke bouwjaren en grootte hebben en een soortgelijke uitstraling hebben. Met de verschillen in perceeloppervlakte is rekening gehouden door toepassing van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobjecten gebruiken. De rechtbank stelt wel vast dat de woning aan de [vergelijkingsobject 1] ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en hierdoor minder bruikbaar moet worden geacht.

Partijen verschillen van mening over de voor de vergelijking te hanteren maten van de vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende dient de heffingsambtenaar bij de vergelijking uit te gaan van de woonoppervlakten (m2) van de woning en vergelijkingsobjecten en niet van de inhoud (m3).

Naar het oordeel van de rechtbank mag de heffingsambtenaar in de vergelijking uitgaan van de inhoud van de woning en vergelijkingsobjecten. De uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ laat de heffingsambtenaar expliciet de keuze om voor de grootte van de woningen uit te gaan van ofwel de (gebruiks)oppervlakte of anders de bruto-inhoud. De rechtbank ziet in hetgeen door belanghebbende is aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat van de keuze van de heffingsambtenaar moet worden afgeweken.

Uit de matrix van de taxateur volgt een gemiddelde kubiekemeterprijs van de vijf door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten van circa € 498,00. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft de taxateur een kubiekemeterprijs van circa € 471,50 gehanteerd, dus lager dan de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Het minder bruikbare verkoopcijfer van de [vergelijkingsobject 1] betrof bovendien het verkoopcijfer met de laagste kubiekemeterprijs (€ 434,00) zodat de gemiddelde kubiekemeterprijs van de meer bruikbare vergelijkingsobjecten nog hoger dan € 498,00 was. Belanghebbende heeft de voor het perceel en de berging gehanteerde waarden niet betwist. Op basis van deze kubiekemeterprijs volgt een waarde van de woning van circa € 330.000,00. Dit duidt erop dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit volgt eveneens uit het, weliswaar eveneens minder bruikbare verkoopcijfer, van de buurwoning met huisnummer 85. Deze woning kent een gelijk bouwjaar en inhoud, heeft een nagenoeg even groot perceel en is in februari 2020 verkocht voor € 415.000,00.

De stelling van belanghebbende dat onvoldoende inzicht is gegeven in de indexatie maakt het voorgaande niet anders. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard de door hem gehanteerde indexaties zijn afgeleid van gegevens van het CBS, NVM en het kadaster en dat de indexaties de indexatie consequent is toegepast. Belanghebbende bepleit bovendien zelf een lagere gemiddelde waardestijging/indexatie hetgeen, gelet op de verkoopdata (allen ná de waardepeildatum) van de vergelijkingsobjecten, juist zou leiden tot een hogere waarde van de vergelijkingsobjecten op de peildatum. De door belanghebbende gemaakte vergelijkingen met de oorspronkelijke bouwkosten of de door hem veronderstelde daling van gemiddelde WOZ-waarden in de gemeente [gemeente] passen bovendien niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.