Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4424, AWB - 20 _ 7333

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning, bouwjaar 1997, met een inhoud van 505 m3, vrijstaande garage van 55 m3, aanbouw van de woonruimte van 54 m2 en overkapping van 16 m2. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 411 m2.

2. Belanghebbende heeft de woning op 15 maart 2017 voor een bedrag van € 437.500,- gekocht.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 451.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 470.000,-.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar baseert zich voor de waardering van de woning op de eigen aankoopprijs van de woning. Belanghebbende heeft de woning op 15 maart 2017 aangekocht voor een bedrag van € 437.500,-. Rekening houdend met de waardeontwikkeling tot aan de waardepeildatum (1 januari 2019) is de waarde van de woning voor de vaststelling van de WOZ-waarde geïndexeerd naar een bedrag van € 470.000,-. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 470.000,- niet te hoog is.

9. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie de eigen aankoopprijs maatgevend is voor de waardevaststelling indien die kort voor of kort na de waarde-peildatum tot stand is gekomen.¹ In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.² De aankoop van de woning heeft afgerond één jaar en tien maanden voor de waardepeildatum plaatsgevonden. De rechtbank overweegt dat hoewel het onder omstandigheden mogelijk is dat de aankoop die verder verwijderd is dan één jaar vóór de waardepeildatum nog relevant kan zijn voor de waardebepaling per waardepeildatum, daar aan voorbij dient te worden gegaan indien er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn.³

10. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatieverslag. Daarbij is de woning vergeleken met de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (hierna: referentiewoningen). De referentiewoningen zijn allen binnen één jaar na de waardepeildatum verkocht. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard in zijn geheel niet naar de referentiewoningen te hebben gekeken, aangezien voor de woning een aanzienlijk hoger bedrag is betaald in vergelijking met de referentiewoningen. De vergelijkingsmethode hoeft volgens de heffingsambtenaar in dat geval niet te worden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een uitzonderlijke woning, nu het verschil in waarde van de woning en de referentiewoningen kan worden verklaard op basis van de grotere perceeloppervlakte van de woning. Anders dan de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat aangezien de aankoopprijs niet kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen en gelet op hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, de heffingsambtenaar niet zonder meer van de geïndexeerde eigen aankoopprijs van de woning mocht uitgaan. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.

11. De rechtbank zal nu beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen deugdelijke cijfermatige onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde van € 451.000-. Belanghebbende heeft verwezen naar de WOZ-waarde van de nabijgelegen identieke woning aan de [adres 5] in [plaats] , waarvan de WOZ-waarde is vastgesteld op een bedrag van € 412.000,-. De rechtbank overweegt dat van deze woning niet kan worden vastgesteld dat deze binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum is verkocht. Deze woning kan daarom niet dienen als onderbouwing voor de waarde. Verder heeft belanghebbende zijn stelling dat moet worden uitgegaan van een lagere gemiddelde waardestijging/indexatie onvoldoende met stukken onderbouwd.

13. Gelet op het vorenstaande is belanghebbende er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

14. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde per de waardepeildatum schattenderwijs vast op een bedrag van € 455.000,-.

15. Het beroep zal gegrond worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

16. Nu het beroep gegrond is, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.