Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4425, AWB - 20 _ 8353

1. Niet in geschil is dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord voordat de heffingsambtenaar beslist heeft op het bezwaar. Daarmee is sprake van een schending van de hoorplicht. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen.

2. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-één-kapwoning, bouwjaar 1974, met een inhoud van 418 m3, berging van 42 m3 en één dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte 522 m2.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit een waarde van € 334.500,-, rekening houdend met een stijging van 6,8% ten opzichte van de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 406.000,-.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 12 november 2020 van de taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 406.302,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] (hierna: referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Ook de toegepaste grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 406.000,- niet te hoog is.

9. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de woning aan de [adres 5] in [plaats] niet vergelijkbaar is aan de woning. Deze woning wordt immers niet langer als referentiewoning door de heffingsambtenaar aangedragen. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van deze procedure referentiewoningen aan te dragen en eerder aangedragen referentiewoningen te laten vallen.

10. De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure aangedragen woningen geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen voldoende kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1973 en 1974). Voor de woning aan de [adres 4] is een correctie toegepast in verband met de verder van de waardepeildatum gelegen verkoopdatum. De woningen aan [adres 3 en 4] in [plaats] zijn, net als de woning, twee-onder-één-kapwoningen. De woning aan de [adres 4] is een geschakelde woning maar heeft een vergelijkbare uitstraling als de woning. De referentiewoningen vertonen weliswaar verschillen met de woning onder meer in inhoud en kwaliteit- en onderhoudstoestand, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden door een correctie op de waarde per kubieke meter toe te passen. De grond bij de woning heeft een aanzienlijk groter oppervlakte dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft met gebruikmaking van de grondstaffel inzichtelijk gemaakt wat het verschil in perceeloppervlakte betekent voor de waarde van de woning. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen.

12. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar sterk is gestegen, namelijk met 29,7%, terwijl deze maar 6,8% zou mogen zijn op basis van de algemene trend van waardevermeerdering voor de regio en gelet op het type woning. Deze stelling kan belanghebbende echter niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Anders dan belanghebbende meent, is de WOZ-waarde zoals die voor een eerder jaar is vastgesteld, daarvoor dus niet van belang. Dit geldt eveneens voor de verwijzing van belanghebbende naar procentuele stijgingen van WOZ-waarden van nabijgelegen woningen.

13. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de WOZ-waarde van de vrijwel identieke woning aan de [adres 6] in [plaats] door de heffingsambtenaar is vastgesteld op een bedrag van € 383.000,-. De rechtbank overweegt dat aangezien van deze woning niet kan worden vastgesteld dat deze binnen één jaar voor of een jaar na de waardepeildatum is verkocht, deze stelling evenmin kan leiden tot het oordeel dat de waarde voor de woning te hoog is vastgesteld. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het waardeverschil tussen de woning van belanghebbende en de identieke woning aan de [adres 6] te verklaren is door het verschil in grondoppervlakte. Een beroep op het verbod op willekeur slaagt dan ook niet.

14. De rechtbank merkt verder op dat de heffingsambtenaar niet in alle gevallen gehouden is een onderzoek ter plaatse uit te voeren. Tot het doen uitvoeren van een dergelijk onderzoek kan aanleiding bestaan indien onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van het object. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding had behoeven te zien voor een onderzoek ter plaatse.

15. Tot slot volgt de rechtbank belanghebbende niet in zijn stelling dat het laten vallen van de volgens hem luxueuze woning aan de [adres 5] als referentiewoning automatisch zou moeten leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde van de woning moet worden bijgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld.

16. Gelet op de schending van de hoorplicht is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar dient om die reden te worden vernietigd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand te laten. Dit betekent dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 gehandhaafd blijft op € 406.000-.

17. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank wijst het verzoek van belanghebbende om vergoeding van reiskosten van € 9,80 toe. Overige kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld. Nu het beroep gegrond is, dient de heffingsambtenaar tevens het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.