Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4426, AWB - 20 _ 8440

1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1978, met een inhoud van 614 m3, een garage van 112 m3, overkapping van 8 m2 en aanbouw van 36 m3. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 520 m2.

2. Belanghebbende heeft de woning op 24 mei 2019 voor € 715.000,- gekocht.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft niet aangegeven welke waarde hij bepleit, maar hij is van mening dat de vastgestelde waarde te hoog is en dat de waarde gelijkwaardig zou moeten zijn aan de WOZ-waarde van de identieke eveneens in het "hofje" gelegen aangrenzende woningen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 682.000,-.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de eigen aankoopprijs van de woning. Belanghebbende heeft de woning op 24 mei 2019 gekocht voor € 715.000,-. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 682.000,- niet te hoog is.

9. De rechtbank overweegt dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde van die woning op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Aangezien de aankoop van de woning op 24 mei 2019 en dus minder dan vijf maanden na de waarde-peildatum heeft plaatsgevonden, is de eigen aankoopprijs maatgevend voor de waardevaststelling van de woning, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.¹

10. Belanghebbendes stelling dat aan de identieke eveneens in het "hofje" gelegen aangrenzende woningen voor het jaar 2020 een lagere WOZ-waarde is toegekend kan hem niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de eigen woning, dan wel van met de woning vergelijkbare objecten. Anders dan belanghebbende meent, zijn de voor de andere woningen vastgestelde WOZ-waarden daarom in dit verband niet van belang. Ook met zijn stelling dat de WOZ-waarde van de woning in het jaar voorafgaand aan de koop in lijn lag met de (lagere) WOZ-waarden van de andere woningen, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt waarom voor de waardevaststelling van de woning niet kan worden aangesloten bij de aankoopprijs.

11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.