Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4427, AWB - 20 _ 9045

1. Voor het indienen van een beroepschrift geldt een termijn van zes weken.¹ Deze termijn begint op de dag na die van dagtekening van de uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking.² Een beroepschrift is tijdig ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen.³

2. Tussen partijen is niet in geschil dat de uitspraak op bezwaar eerst op 30 september 2020 op juiste wijze bekend is gemaakt bij verzending van de uitspraak aan belanghebbende. De termijn voor het indienen van een beroepschrift eindigde dan ook op 11 november 2020. Het beroepschrift is door de rechtbank ontvangen op 20 oktober 2020 en derhalve tijdig ingediend.

3. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1996, met een inhoud van 756 m3 en een vrijstaande garage van 285 m3. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 4.043 m2.

4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde bij uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 775.000,-. Volgens hem zijn er onvoldoende marktgegevens van de met de woning vergelijkbare objecten beschikbaar en daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met bepaalde factoren in de omgeving. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 874.000,-.

5. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

8. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 18 december 2020 van de taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 874.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] in [plaats 2] en [adres 4] in [plaats 1] (hierna: de referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Ook de toegepaste grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 874.000,- niet te hoog is.

10. Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen eveneens vrijstaande woningen zijn, waarvan er twee net als de woning in [plaats 1] zijn gelegen. Ook wat betreft de inhoud acht de rechtbank de woningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen in onder meer ligging, oppervlakte en bijgebouwen, bouwjaar en kwaliteit- en onderhoudstoestand doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat er om dat de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening houdt.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen voldoende kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen vertonen weliswaar verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen rekening is gehouden door een correctie op de waarde per kubieke meter toe te passen. De grond bij de woning heeft een aanzienlijk groter oppervlakte dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft met gebruikmaking van de grondstaffel inzichtelijk gemaakt wat het verschil in perceeloppervlakte betekent voor de waarde van de woning. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen.

12. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de [weg] een primaire uitvalsweg betreft waarbij sprake is van eenrichtingsverkeer. De woning is gelegen aan het spoor en ligt tegen de industrieterreinen " [industrieterrein 1] " met een milieucategorie 4 en " [industrieterrein 2] " met een milieucategorie 3. Door de buren van belanghebbende zijn klachten ingediend in verband met geluidsoverlast van het industrieverkeer. Daarnaast is het grootschalig partycentrum genaamd " [naam partycentrum] " op 150 meter afstand van de woning gelegen.

13. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij de referentiewoningen als vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd vanwege de ligging. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning aan [adres 2] een vergelijkbare ligging heeft als de woning. Bij die woning is eveneens sprake van een nabijgelegen industrieterrein en er is sprake van een uitvalsweg. De heffingsambtenaar heeft verder aangevoerd dat de verkoopprijzen van woningen in [plaats 1] over het algemeen hoger zijn gelegen dan de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in [plaats 2] . Om rekening te houden met de slechtere ligging van de woning is om die reden gekozen voor de woning [adres 3] in [plaats 2] als referentiewoning. Voorts heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de woning aan [adres 4] in [plaats 1] weliswaar niet aan het spoor of in de nabije omgeving van een industrieterrein ligt, maar wel aan een zeer drukke weg. Gelet op het voorgaande is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de argumenten die door belanghebbende worden aangevoerd met betrekking tot de ligging.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar overtuigend toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning van belanghebbende voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de ligging van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende zijn stelling niet met objectieve gegevens heeft onderbouwd.

15. Belanghebbendes stelling dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet gehouden is de woning in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen.⁴ Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat in de door belanghebbende aangevoerde gronden evenmin aanleiding bestaat om over te gaan tot een inpandige opname. Deze beroepsgrond slaagt niet.

16. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.