Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4430, AWB - 20 _ 291

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een appartement onderdeel van het complex [complex] , bouwjaar 2009, met een inhoud van 370 m3, dakterras van 60 m2, inpandige berging van 23 m3 en een parkeerplaats.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 315.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 356.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem in beroep overgelegde matrix van 23 april 2020 van de taxateur [taxateur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 356.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , gelegen in het complex [complex] in [plaats] (hierna: referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 356.000,- niet te hoog is.

8. Belanghebbende betwist niet dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning zoals deze is vastgesteld bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde referentiewoningen voldoende kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en kwaliteit- en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank overweegt daarbij dat het gaat om woningen die deel uitmaken van hetzelfde appartementencomplex als de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nader toegelicht dat hij voor de waarde van de woning als volgt te werk is gegaan. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn herleid tot verkoopprijzen op de waardepeildatum. Van deze verkoopprijzen is een deel toegerekend aan de bijgebouwen, waar in het onderhavige toe worden gerekend de dakterrassen, bergingen en parkeerplaatsen. Voor de waarde hiervan wordt uitgegaan van de in matrix genoemde rekenprijzen. Het overblijvende deel van de verkoopprijzen is gedeeld door de aantallen m3 inhoud van de "hoofdgebouwen". De taxateur heeft de rekenprijs per m3 van de woning vervolgens vastgesteld op € 885,-. Vermenigvuldiging van het bedrag van € 885,- per m3 met het aantal m3 inhoud van het "hoofdgebouw" van de woning resulteert in een aan het "hoofdgebouw" van de woning toerekenbaar deel van de WOZ-waarde van € 327.450,-. Dit bedrag is vervolgens verhoogd met de aan de bijgebouwen toerekenbare delen van de WOZ-waarde van de woning. Het resultaat van de hiervoor geschetste herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen is € 356.000,-.

10. De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting en de daarbij in aanmerking genomen rekenprijzen als zodanig niet door belanghebbende zijn betwist. Belanghebbende heeft echter aangevoerd dat met de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen wordt uitgegaan van enkel de verkochte woningen met de hoogst behaalde verkoopprijzen. Onder verwijzing naar de uitspraak van 21 december 2010 van het Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139 stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar dient uit te gaan van het (gewogen) gemiddelde van alle, althans ook lagere, verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Belanghebbende heeft een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt door taxateur [taxateur 2] van de JuisteWaarde.nl Makelaars en Taxateurs te Arnhem op 16 januari 2020. In het taxatierapport zijn naast de eveneens door de heffingsambtenaar aangedragen woning aan [adres 2] als referentiewoningen aangedragen [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , gelegen in het complex [complex] in [plaats] . De geïndexeerde verkoopprijzen van onder meer deze twee laatstgenoemde woningen zijn volgens belanghebbende, ondanks dat sprake is van een verschil in inhoud, beduidend lager. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 315.100,-.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en hetgeen hij heeft aangevoerd voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag zoals deze zijn vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar niet te hoog zijn. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om te bepalen welke referentiewoningen worden geselecteerd, mits deze referentiewoningen in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De uitspraak, waar belanghebbende naar verwijst, is niet van toepassing, reeds omdat in die uitspraak één transactie bepalend werd geacht voor de waarde van de woning. In het onderhavige geval is de heffingsambtenaar echter uitgegaan van drie referentiewoningen.

12. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld.

13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

14. Het bezwaarschrift is op 11 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 2 september 2021 en dus afgerond 30 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 6 maanden.

15. De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft derhalve recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 1 x € 500 is € 500.

16. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond tien maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vier maanden is overschreden. De resterende overschrijding van twee maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (4/7 x € 500,- = € 285,71) respectievelijk de Staat der Nederlanden (3/7 x € 500,- = € 214,29).

17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

18. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

19. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door ieder voor de helft te worden vergoed.