Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4431, AWB - 20 _ 8418

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande polderwoning, bouwjaar ca. 1910, met een inhoud van 480 m3 met berging. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 558 m2.

2. Belanghebbende heeft de woning op 12 april 2019 voor een bedrag van € 380.000,- gekocht.

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende is het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar, enerzijds omdat hij vanwege emotionele redenen gedwongen was een hoge prijs voor de woning te betalen en anderzijds omdat dit betekent dat de WOZ-waarde met 49,4% zou zijn gestegen ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 313.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 366.000,-.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

6. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

7. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

8. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde wijst de heffingsambtenaar op de aankoopprijs van de woning van € 380.000,-. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met matrix overgelegd, opgemaakt op 5 februari 2021 door [taxateur 2], WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 371.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] en [adres 3] beide gelegen in [plaats] .

9. De rechtbank overweegt dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde van die woning op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Aangezien de aankoop van de woning op 12 april 2019 en dus minder dan vier maanden na de waarde-peildatum heeft plaatsgevonden, is de eigen aankoopprijs maatgevend voor de waardevaststelling van de woning, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.¹

10. De door belanghebbende gestelde emotionele redenen, namelijk dat zijn echtgenote geboren en getogen is in [plaats] , haar familie daar woont en hij en zijn echtgenote al langere tijd op zoek waren naar een als tweede woning fungerende dijkwoning in [plaats] , maken niet dat de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum te hoog is. Persoonlijke motieven maken immers onderdeel uit van het onderhandelingsproces. De omstandigheid dat door de verkoopmakelaar bij de bezichtiging van de woning is medegedeeld dat vanwege de grote belastingstelling de vraagprijs wordt verhoogd van € 329.000,- naar € 389.000,- doet daar niet aan af. Uit deze gang van zaken blijkt dat belanghebbende de meest biedende gegadigde is geweest in een transparante markt. De koopprijs geeft dan bij uitstek de waarde in het economische verkeer weer. Naar het oordeel van de rechtbank is de aankoopprijs dan ook een goede weerspiegeling van de WOZ-waarde en heeft de heffingsambtenaar deze terecht als uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde op de waardepeildatum.

11. De stelling dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend kan belanghebbende niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de eigen woning, dan wel van met de woning vergelijkbare objecten. Anders dan belanghebbende mogelijk meent, is de WOZ-waarde zoals die voor eerdere jaren is vastgesteld, daarvoor dus niet van belang. Dit geldt eveneens voor de verwijzing van belanghebbende naar de (procentuele stijgingen van) WOZ-waarden van nabijgelegen woningen. Ook met zijn stelling dat de WOZ-waarde van de vergelijkbare woning [adres 4] in [plaats] door de heffingsambtenaar is vastgesteld op een bedrag van € 357.000,-, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt waarom voor de waardevaststelling van de woning niet kan worden aangesloten bij de eigen aankoopprijs.

12. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 27 van de Wet WOZ. Deze stelling slaagt niet, nu de WOZ-waarde is vastgesteld op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ en in deze procedure geen sprake is van een herzieningsbeschikking.

13. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.