Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4470, BRE 20/8536

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een berging en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 145 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 150.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 181.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 24 november 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 185.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [Vergelijkingsobject 1] , [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] , allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (keuken, badkamer en cv-installatie) in de woning. Belanghebbende is van mening dat zijn woning niet dezelfde waardeontwikkeling heeft doorgemaakt in vergelijking tot de in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten omdat zijn woning geen uitbouw, dakraam en/of dakkapel heeft.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat op de juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen in de staat van de voorzieningen. Naar aanleiding van het bezwaar/beroep heeft hij de voorzieningen en onderhoud gewaardeerd op “2” (matig) en daarmee een rekening gehouden met een waardevermindering van de opstallen van 12%. Hij heeft ook voor belanghebbendes woning geen rekening gehouden met een aanbouw, dakraam of dakkapel.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 181.000 niet te hoog is.

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen nagenoeg hetzelfde bouwjaar hebben, het verschil in woonoppervlakte niet groot is, er met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel, de woningen ook geen uitbouw of dakraam- of kapel hebben. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woning als vergelijkingsobject gebruiken.

De taxateur heeft de voorzieningen van de woningen aan de [Vergelijkingsobject 1] en [Vergelijkingsobject 2] gewaardeerd op bovengemiddeld. Dit heeft ertoe geleid dat de woning van belanghebbende ten opzichte van die woningen lager is gewaardeerd. Dit is dus in het voordeel van belanghebbende. De taxateur heeft de onderdelen “onderhoud” en “voorzieningen” van de woning vastgesteld op “2”. Ook dit is in het voordeel van belanghebbende. Dit leidt in de berekening van de waarde van de opstallen namelijk tot een vermindering van in totaal 12%. Zonder deze vermindering zou de woning getaxeerd zijn op circa € 204.000. Er is niet gerekend met enige uitbouw, dakkapel en/of dakraam. Naar het oordeel van de rechtbank is de eventuele waardevermindering van die onderdelen hiermee voldoende tot uitdrukking gebracht.

De rechtbank stelt voorop dat belanghebbende de waarde van de grond en berging niet heeft betwist. Uit de matrix van de taxateur volgt verder dat de drie vergelijkingsobjecten allen zijn verkocht voor een hogere waarde dan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde. Alle drie de woningen hebben een nagenoeg even grote inhoud maar gemiddeld een hogere kubieke meterprijs hetgeen erop duidt dat de kubieke meterprijs van de woning zeker niet te hoog is vastgesteld.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.