Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4471, BRE 20/9738

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een drive-inwoning met een inpandige garage, een overkapping en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 171 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 176.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 194.000.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 13 november 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 194.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [Vergelijkingsobject 1] , [Vergelijkingsobject 2] en [Vergelijkingsobject 3] , allen te [woonplaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.

De door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten hebben de volgende kenmerken:

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen in dezelfde buurt zijn gelegen, hetzelfde bouwjaar hebben, de inhoud van de woningen gelijk is en er met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woning als vergelijkingsobject gebruiken.

Voor de woning heeft de taxateur een kubieke meterprijs gehanteerd van € 413,34 en na correctie voor een verminderde doelmatigheid van € 392,67.

De rechtbank merkt op dat de door de taxateur gehanteerde rekenwijze, waarbij verschillen in koudv-factoren worden gecorrigeerd naar het uitgangspunt 3 (normaal), in de WOZ-praktijk vaak wordt gebruikt en in beginsel ook passend en inzichtelijk is. In dit bijzondere geval leiden de berekeningen echter tot een uitkomst, die niet goed verklaard kan worden door de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Uit een dergelijke vergelijking volgt dat aan de waardeverminderende voorzieningen van [Vergelijkingsobject 1] , zouden deze al zijn onderbouwd (zie hierna), € 12.000 is toegerekend. Binnen de systematiek van de taxateur zouden dan aan de waardevermeerderende voorzieningen van [Vergelijkingsobject 3] een soortgelijk bedrag moeten worden toegerekend. Dit zou dan betekenen dat, nu dit vergelijkingsobject voor eenzelfde prijs is verkocht als de woning, het grotere perceel van de woning ten opzichte van [Vergelijkingsobject 3] circa € 12.000 waard zou moeten zijn. Uit het verkoopcijfer van [Vergelijkingsobject 2] volgt echter dat het nog kleinere perceel van [Vergelijkingsobject 2] minder dan € 8.000 waard is. Dit strookt niet met elkaar.

De rechtbank gelet op het vorenstaande van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar heeft hij een voor de bepaling van de WOZ-waarde reguliere berekeningsmethodiek gehanteerd maar hiermee heeft hij de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd.

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 186.000. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.