Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5009, BRE 20/8169 tot en met BRE 20/8187

De rechtbank heeft geconstateerd dat zij zaaknummer 20/8181 onterecht heeft aangemaakt aangezien belanghebbende tegen de WOZ-waarde 2018 van [adres 5] geen bezwaar heeft ingediend en deze WOZ-waarde derhalve niet is betrokken in de uitspraken op bezwaar. Deze vastgestelde waarde kan daarom ook geen onderdeel uitmaken van deze procedure. De rechtbank zal derhalve in dit zaaknummer geen uitspraak doen en het zaaknummer intrekken.

Vast staat dat de bezwaarschrift tegen de vastgestelde waarden over 2016 tot en met 2019 buiten de wettelijke termijn van zes weken zijn ingediend. Bij een termijnoverschrijding moet een niet-ontvankelijkverklaring volgen, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener van het bezwaarschrift in verzuim is geweest, oftewel indien de termijnoverschrijding ‘verschoonbaar’ is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende echter onvoldoende feiten of omstandigheden aangedragen die de termijnoverschrijding zou kunnen rechtvaardigen. De stelling dat de heffingsambtenaar over de betreffende jaren onjuiste gegevens zou hebben gebruikt, is daartoe onvoldoende. Voor zover die stelling juist is, had belanghebbende tijdig tegen de vastgestelde waarden bezwaar kunnen maken, hetgeen hij niet heeft gedaan. De rechtbank zal de beroepen tegen de uitspraken op bezwaar in zoverre ongegrond verklaren.

De waardepeildata is in dit geval voor alle woningen 1 januari 2019.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op de door de taxateur opgestelde matrix van 15 oktober 2020. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 301.978. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 6] , [adres 7] en [adres 7] , allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, inhoud en ligging voldoende vergelijkbaar echter missen zij de voor deze woning zo specifieke kenmerken zoals een voor stadse begrippen groot perceel en de forse berging op dat perceel. Bovendien zijn de woningen gemiddeld verkocht voor circa € 183.000 (na indexatie circa € 194.000) terwijl de vastgestelde waarde € 301.000 bedraagt. De rechtbank is van oordeel dat er voor woningen met een dergelijk verschil in waarde verschillende kopers in de markt zijn – hetgeen de taxateur ter zitting heeft bevestigd. Dit maakt dat die woningen– voor de WOZ – niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende stelt dat aan de woning een lagere waarde moet worden toegekend omdat de berging van 102 m² als gevolg van een bestemmingswijziging niet meer dan een hobbyfunctie heeft. Ter zitting heeft belanghebbende verklaart dat de door hem voorgestane waarde is gebaseerd op “nattevingerwerk”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende daarmee de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 270.000. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.

Belanghebbende heeft erover geklaagd dat de heffingsambtenaar [adres 1] en [adres 2] als zelfstandige objecten voor de WOZ heeft aangemerkt. Hij wijst erop dat het pand niet zakenrechtelijk gesplitst is en daardoor de twee objecten niet zelfstandig kunnen worden verkocht. Er is weliswaar een extra huisnummer toegekend maar daarmee is de niet-vergunde situatie niet gelegaliseerd, maar wordt deze slechts gedoogd. Een zakenrechtelijke splitsing is op basis van het bestemmingsplan ook niet mogelijk. Bovendien zouden er bouwkundige aanpassingen moeten plaatsvinden zoals een splitsing van de meterkast en de aanwezige berging. In de (fictieve) situatie waarin belanghebbende de objecten gesplitst zou willen verkopen, zal hij – naar eigen zeggen – circa € 15.000 tot € 20.000 aan kosten moeten maken. Indien de rechtbank van mening is dat de heffingsambtenaar terecht twee objecten heeft vastgesteld dan kan ze er van uitgaan dat de vastgestelde waarde juist is, echter nog te verminderen met voornoemde kosten.

Aangezien belanghebbende de vastgestelde waarde voor het overige niet betwist, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de objecten [adres 4] en [nummer] conform het bestemmingsplan is uitgegaan van woningen en niet – zoals belanghebbende op basis van de door de heffingsambtenaar ingebrachte bouwtekeningen veronderstelt – van ateliers.

De heffingsambtenaar is bij het bepalen van de waarde voor beide woningen uitgegaan van een woonoppervlakte van circa 47 m², waarvan 36,6 m² op de begane grond en 10,6 m² op de eerste verdieping. Belanghebbende stelt dat de woningen ieder een woonoppervlakte hebben van 36,6 m² en dat de heffingsambtenaar de eerste verdieping ten onrechte heeft aangemerkt als woonruimte. Het betreft een ruimte zonder daglicht, isolatie, zonder vaste trap en verwarming. Bovendien zitten in de ruimte balken waardoor het niet kan dienen als woonruimte. Belanghebbende heeft ter onderbouwing hiervan foto’s ingebracht.

De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat de eerste verdieping niet als woonruimte moet worden betrokken in de berekening van de waarde. Op de ingebrachte foto’s is zichtbaar dat het gebruik ervan behoorlijk wordt gehinderd door balken die het dak ondersteunen en waardoor de op zichzelf al kleine ruimte wordt gesplitst in zeer beperkt bruikbare ruimten. Hoewel het op zichzelf gebruikelijk is om ruimten met een hoogte van 1,5 meter of meer aan te merken als woonoppervlakte is de breedte van dit gedeelte zodanig beperkt dat het ook daarom niet voor de hand ligt om die ruimte daadwerkelijk als woonruimte aan te merken. Het feit dat de ruimte nog wel kan worden gebruikt als bergruimte of als logeerruimte maakt bovendien niet dat sprake is van bruikbare woonruimte.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt omdat hij deze heeft vastgesteld aan de hand van een te groot woonoppervlakte.

Belanghebbende heeft geen waardebepaling laten uitvoeren maar heeft de waarde uitsluitend berekend aan de hand van de door de heffingsambtenaar – op basis van de verkeerde woonoppervlakte – vastgestelde vierkantemeterprijs. Reeds vanwege het feit dat belanghebbende daardoor geen enkele waarde heeft toegekend aan de tuin heeft de rechtbank heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat aan de grond minder waarde moet worden toegekend vanwege het feit dat enkele tientallen buren recht van overpad hebben, er vanuit de woningen geen rechtstreekse toegang is tot de tuin en er geen schutting mag worden geplaatst waardoor geen privacy is, maar voor zover dit juist zou zijn, betekent dit naar het oordeel van de rechtbank niet dat aan de grond geen enkele waarde moet worden toegekend.

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woningen niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarden voor beide woningen op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 60.000. Gelet hierop zullen de beroepen gegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Belanghebbende heeft wel recht op een vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.