Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5066, BRE 19/4376

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1966. De inhoud van de woning is 185m3 en de oppervlakte van het perceel is 416m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 259.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 292.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 januari 2020 door [taxateur] , taxateur van de gemeente Tilburg . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 297.160. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , en gegevens van een aantal indicatieobjecten, te weten [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . Daarnaast heeft op 7 januari 2020 een inpandige opname van het onderhavige object plaatsgevonden. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 292.000 niet te hoog is.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de waarde van het object toe te passen.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De ligging van de woning naast een basisschool en kinderopvang geeft overlast van toeterende en geparkeerde auto’s. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met de slechtere ligging van de woning door een hogere correctie toe te passen op de waarde.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft een correctie toegepast van € 5.000 op de waarde van de woning. Dezelfde correctie heeft hij toegepast op de waarde van de vergelijkingsobjecten. Op basis van hetgeen ter zitting is aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onderhavige object ten opzichte van de vergelijkingsobjecten extra of meer overlast ondervindt die aanleiding geeft tot toepassing van een hogere correctie op de waarde.

De heffingsambtenaar heeft bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] een correctie van € 30.000 toegepast vanwege achterstallig onderhoud. Belanghebbende heeft aangevoerd dat deze correctie te hoog is, omdat uit de overgelegde foto’s niet blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het onderhavige object, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, in 2002 geheel is gerenoveerd en daarmee kwalitatief in betere staat verkeert. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee de correctie van € 30.000 vanwege achterstallig onderhoud voldoende onderbouwd.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende zaakbelasting niet te hoog is vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 10 april 2019, de rechtbank doet uitspraak op 7 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met bijna 6 maanden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500. Dit bedrag komt geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) vanwege de lange duur van de beroepsprocedure. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de Staat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.²