Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5067, BRE 19/3714

Belanghebbende is huurster van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1965. De inhoud van de woning is 230m3 en de oppervlakte van het perceel is 242m2. De woning is eigendom van [eigenaar] .

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 132.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 152.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 september 2019 door [taxateur] , WOZ-taxateur bij Tog Nederland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 152.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 152.000 niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten vanwege het verschil in grootte. De vergelijkingsobjecten zijn grotere eengezinswoningen, welke volgens belanghebbende niet vergelijkbaar zijn met een kleine bejaardenwoning zoals het onderhavige object. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onterecht een golfplaten afdak in de berekening meegewogen als opstal. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen door een correctie toe te passen op de kubieke meter prijs. Daarnaast is in de waardering van het onderhavige object geen golfplaten dak dan wel opstal meegerekend.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. De door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken acht de rechtbank niet geschikt als vergelijkingsobjecten. Het betoog van belanghebbende slaagt in zoverre. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] hebben een aanzienlijk grotere inhoud. Deze vergelijkingsobjecten bevinden zich, ook gelet op de genoemde verkoopsommen en de uitstraling van beide woningen, in een andere kopersmarkt en zijn daarom niet voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de kubieke meterprijs een correctie toegepast vanwege de grotere inhoud en betere kwaliteit en staat van onderhoud van deze vergelijkingsobjecten. Een nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar – bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of een verkoopbrochure − ontbreekt echter op dit punt. Daarnaast zijn deze objecten – evenals het vergelijkingsobject [adres 1] – niet voldoende vergelijkbaar gelet op het aanzienlijk afwijkende bouwjaar.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 132.000 bedraagt. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport ingebracht en presenteert haar standpunten voornamelijk als een reactie op het taxatierapport en de waardematrix van de heffingsambtenaar. De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar zij stelt, meer vergelijkbare woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan derhalve geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 147.000.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Nu het beroep gegrond is, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.