Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5123, AWB - 19 _ 6777

Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2000. De woning heeft een grondoppervlakte van 469 m2 en een inhoud van 555m3. Verder beschikt de woning over een vrijstaande garage, een vrijstaande berging en een overkapping.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende is de WOZ-waarde van de woning maximaal € 318.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 375.000.

De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar bepleitte waarde lager ligt dan de vastgestelde waarde van € 408.000. Het beroep van belanghebbende is reeds daarom gegrond.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport met daarin een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 27 augustus 2020 door de taxateur [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 375.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] (hierna: de referentiewoningen). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de binnen- en buitenkant van zowel de woning als de genoemde referentiewoningen.

Tussen partijen is enkel nog in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen in de woning. Volgens belanghebbende is er sprake van gedateerde voorzieningen. Een potentiële koper zal rekening houden met de kosten om de keuken, de badkamer en het sanitair te vernieuwen. De gedateerde voorzieningen hebben volgens belanghebbende een negatief effect op de waarde van de woning.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport bevat beeldmateriaal van de voorzieningen van zowel de woning als de gebruikte referentiewoningen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd aangevoerd dat de voorzieningen zijn aan te merken als ‘gemiddeld’ (cijfer 3) voor een woning van het betreffende bouwjaar. De voorzieningen van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn beoordeeld als ‘goed’ (cijfer 4). Op het beeldmateriaal bij het taxatierapport is te zien dat de voorzieningen van [adres 3] en [adres 4] wat luxer en wat moderner zijn dan de voorzieningen van de woning. Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door de voorzieningen van deze referentiewoningen als ‘goed’ te beoordelen. Wanneer de voorzieningen worden beoordeeld als zijnde ‘goed’, wordt er een waardecorrectie van 7% wordt toegepast op de waarde van hoofdgebouw. Gelet op het beeldmateriaal bij het taxatierapport en mede in aanmerking genomen dat de taxateur de voorzieningen heeft kunnen beoordelen tijdens een inpandige opname, is de rechtbank van oordeel dat de voorzieningen terecht als ‘gemiddeld’ zijn gewaardeerd.

De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 375.000.

Gelet op hetgeen is overwogen in 1.3 is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar dient het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47 aan hem te vergoeden.