Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5171, AWB - 19 _ 6803

2.1

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening en daardoor ten onrechte voor de [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] bij afzonderlijke beschikkingen WOZ-waarden heeft vastgesteld. Beide huisnummers zijn gevestigd in één pand en dit pand is door belanghebbende in één koop aangekocht op [datum 1] 2018 voor € 2.610.350,- (excl. BTW). Het pand moet volgens belanghebbende dan ook gewaardeerd worden als één object.

2.2

De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Ter beoordeling van de objectafbakening dient te worden vastgesteld of het gehele pand (de huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] samen) of de afzonderlijke onderdelen aangemerkt moet(en) worden als één onroerende zaak. In artikel 16 van de Wet WOZ is bepaald wat voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt.

2.3

Uit de door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift overgelegde akte uit het kadaster betreffende de levering van [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] blijkt dat sprake is van een schoolgebouw met ondergrond, bijbehorende gronden en toe- en aanbehoren, staande en gelegen aan de [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastraal] (het schoolgebouw).

2.4

Het schoolgebouw is een gebouwd eigendom, zijnde één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. In artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt tevens als één onroerende zaak aangemerkt, een gedeelte van een in onderdeel a bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

2.5

In dit geval is het schoolgebouw in eigendom van belanghebbende en wordt dit blijkens de indeling als twee afzonderlijke gehelen gebruikt. [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] zijn afzonderlijk verhuurd aan twee verschillende partijen. [straat] [huisnummer 1] is in gebruik als een kinderopvangcentrum (via [organisatie] ) en [straat] [huisnummer 2] als een school (Stichting [stichting] ).

2.6

Bij de vaststelling of sprake is van afzonderlijke delen is van belang of deze delen gelet op hun functie voldoende zelfstandigheid bezitten (bijvoorbeeld eigen toilet- en watervoorziening hebben).¹ Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat verwacht mag worden dat elk afzonderlijk geheel eigen voorzieningen heeft. Daaruit volgt dat [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] moeten worden aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken.

2.7

Het voorgaande is ingevolgde artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ anders indien een samenstel van twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. In dit geval is het samenstel van de twee delen wel in eigendom bij belanghebbende, maar niet bij belanghebbende in gebruik. De delen zijn namelijk aan afzonderlijke huurders verhuurd en in gebruik gegeven. De uitzondering in onderdeel d is dus in dit geval niet van toepassing.

2.8

Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de afzonderlijke delen van het gebouwd eigendom ( [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] ) terecht als afzonderlijke onroerende zaken heeft aangemerkt en per onroerende zaak bij beschikking de WOZ-waarde heeft vastgesteld.

4.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4.2

De waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid (de zogenaamde methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (zie artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde op deze wijze is en kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te denken.

4.3

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

4.4

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.5

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

5.1

De heffingsambtenaar heeft de waardering van het kinderopvangcentrum gebaseerd op het taxatierapport van 8 juli 2020 van de taxateur [taxateur] .

5.2

5.3

Volgens de heffingsambtenaar is met het voorgaande voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 605.000,- niet te hoog is.

6.1

Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

6.2

Belanghebbende betwist in beginsel de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde door de heffingsambtenaar niet. Hij stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de huurders per [datum 2] het schoolgebouw zullen verlaten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ten onrechte vastgesteld inclusief BTW.

7. Vertrek huurders

8. BTW

Partijen zijn verdeeld over de vraag of de WOZ-waarde inclusief BTW moet worden vastgesteld (zoals de heffingsambtenaar stelt) of exclusief BTW (zoals belanghebbende stelt).

9. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het kinderopvangcentrum en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

10.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

10.2

Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 8 oktober 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 6 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 1/3 deel (dus € 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 333,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

11.1

Gelet op het overwogene in 9. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

11.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).⁴

11.3

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.⁵ Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.