Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5207, AWB - 20 _ 61

Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een rijwoning uit het bouwjaar 1987.

Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden was de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-en liggingsfactoren te overleggen.

De waardepeildatum in dit geval is 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 171.000 is. De heffingsambtenaar persisteert in de vastgestelde waarde van € 204.000.

Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de gebruikte referentieobjecten te verstrekken.

Naar aanleiding van het ingediende bezwaar is aan belanghebbende een taxatieverslag verstrekt. De door belanghebbende gevraagde gegevens (zie 1.4), maken geen onderdeel uit van dit taxatieverslag. Ten aanzien van de gevraagde grondstaffels heeft de heffingsambtenaar in een e-mailbericht van 15 oktober 2019 aan belanghebbende medegedeeld dat deze voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage liggen op het gemeentehuis. De KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar niet verstrekt met daarbij de motivering dat de gemeente hiervan geen gebruik maakt bij de waardebepaling.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.¹ Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek.² De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot het taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde³, waartoe in dit geval ook de door de belanghebbende verzochte grondstaffel behoort. De heffingsambtenaar had derhalve die gegevens, waarvan vaststaat dat hij daarover ten tijde van het verzoek beschikte, aan belanghebbende moeten toezenden.

Gelet hierop zal het beroep gegrond verklaard worden.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Belanghebbende heeft zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling een te grote inhoud als uitgangpunt heeft genomen. De heffingsambtenaar heeft erkend dat in het taxatieverslag dat aan belanghebbende is toegezonden in de bezwaarfase, ten onrechte een inhoud staat vermeld van 370 m3, in plaats van 338 m3. Vervolgens is relevant het antwoord op de vraag of de waarde van de woning daardoor beïnvloed wordt.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een waardematrix overgelegd, opgemaakt door [naam] , waarin de woning wordt getaxeerd op € 204.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende referentiewoningen, alle gelegen te [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn allen kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter onderbouwing voert zij aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de badkamer en met de onderhoudstoestand van de woning. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat op basis van de waardematrix niet inzichtelijk is op welke wijze de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaart dat hij de beroepsgrond, dat de er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat het toilet overstroomt bij hevige regenval, niet langer handhaaft.

De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met de woning, maar dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gemeente geen gebruik maakt van KOUDV-en liggingsfactoren, maar met positieve dan wel negatieve correcties in de waarde per onderdeel, wanneer er sprake is van onderlinge verschillen. In de waardematrix is te zien aan welke onderdeel van de woning welke waarde is toegekend. In de gevallen waar een correctie is toegepast, staat in de laatste kolom beschreven waarom die correctie is toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is op deze manier voldoende inzichtelijk op welke manier de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met gedateerdheid van de badkamer van de woning. De heffingsambtenaar heeft een inpandige opname verricht en heeft bij de waardematrix foto’s overgelegd van zowel de badkamer van de woning als van de badkamers van de referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat op basis van het beeldmateriaal niet kan worden geoordeeld dat de badkamer van de woning in een slechtere staat verkeerd of ouder is dan de badkamers van de referentiewoningen. Daarbij komt dat de keuken van de woning in het jaar 2015 is vernieuwd. Voor zover er sprake is van een badkamer die meer gedateerd is dan die van de referentiewoningen, wordt het algehele niveau van de voorzieningen gecompenseerd door de nieuwe keuken. Met betrekking tot de onderhoudstoestand overweegt de rechtbank dat uit het beeldmateriaal in het dossier niet blijkt dat de woning slechter is onderhouden dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat waar er verschillen bestaan tussen de woning en de referentiepanden daarmee rekening is gehouden door een correctie door te voeren onder de noemer ‘kwaliteit’. De heffingsambtenaar heeft bij [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] de waarde verhoogd met correcties voor de kwaliteit van respectievelijk € 5.000, € 20.000 en € 10.000. Voor zover er de woning in een mindere onderhoudstoestand verkeerd dan de referentiewoningen, is hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door middel van voornoemde correcties. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met de waardematrix voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenvergoeding en voor vergoeding van het griffierecht.