Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5262, BRE 20/12

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 2006. De inhoud van de woning is 314m3 en de oppervlakte van het perceel is 156m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 190.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 214.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 juni 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur van de Belastingsamenwerking West-Brabant . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 214.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] .

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat uit nader onderzoek is gebleken dat de door hem aangedragen onroerende zaak [adres 1] niet geschikt is als vergelijkingsobject, onder meer vanwege de extra zolderverdieping waar het object over beschikt. Als gevolg hiervan dient de waarde te worden verlaagd naar € 206.000. Deze waarde is aan belanghebbende in de vorm van een compromisvoorstel aangeboden. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.

Uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft verklaard volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 214.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Dan rest de vraag of verweerder de door hem nader vastgestelde waarde van € 206.000 aannemelijk heeft gemaakt met het overgelegde taxatierapport. De rechtbank overweegt als volgt. De andere vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport ( [adres 2] en [adres 3] ) zijn goed bruikbaar, omdat zij vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, type woning, kwaliteit, ligging en uitstraling. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met onderlinge verschillen in inhoud en perceeloppervlakte door een correctie toe te passen op de waarde van het onderhavige object. Aangezien het vergelijkingsobject [adres 1] uit de vergelijking is gehaald, levert dat een lagere gemiddelde prijs per kubieke meter op. Dit brengt echter niet mee dat de nader vastgestelde waarde van € 206.000 op die grond te hoog is.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de hogere marktwaarde van het vergelijkingsobject [adres 2] . Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar vanwege het feit dat het vergelijkingsobject een hoek- dan wel eindwoning is, en dus een hogere marktwaarde heeft, een correctie op de kubieke meterprijs moeten toepassen.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het betoog van belanghebbende niet. Het vergelijkingsobject [adres 2] betreft dezelfde woning als die van belanghebbende, maar dan op het einde van de rij gelegen. Het object heeft geen tuin aan de zijkant, een kleiner perceeloppervlakte en het object verschilt qua uitstraling – gelet op het beeldmateriaal – niet van de woning van belanghebbende. Bovendien heeft belanghebbende zijn stelling dat een hoek- dan wel eindwoning een hogere marktwaarde heeft, na de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft, gelet op de gelijkenissen tussen beide objecten, terecht geen correctie toegepast op de kubieke meterprijs.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 206.000 niet te hoog is. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een nog lagere waarde.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 6 april 2019 en op 22 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 7 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt (afgerond) € 285 (2/7e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 715 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.