Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5264, BRE 19/6746

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1901. De inhoud van de woning is 497m3 en de oppervlakte van het perceel is 2700m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 360.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 401.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 maart 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur van de Belastingsamenwerking West-Brabant . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 401.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , alsmede [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 401.000 niet te hoog is.

De rechtbank acht het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobject [adres 3] het best vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het object is redelijk vergelijkbaar qua bouwjaar (1920) en goed vergelijkbaar qua inhoud van de woning en oppervlakte van het perceel. Daarnaast is de woning evenals als de woning van belanghebbende gelegen in het buitengebied. De rechtbank is het met belanghebbende eens dat de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] onvoldoende geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Het object [adres 1] is niet goed vergelijkbaar qua perceeloppervlakte, inhoud, kwaliteit en onderhoud, mede gelet op de complete renovatie in 2016. Het object [adres 2] wijkt te veel af qua bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. Daarnaast is de ligging van dit object (in het dorp) niet goed vergelijkbaar met de ligging van de woning van belanghebbende (in het buitengebied). Het object [adres 4] is niet goed vergelijkbaar omdat de verschillen in bouwjaar (1985), kwaliteit en onderhoud te groot zijn.

Belanghebbende stelt dat het object [adres 5] , welk in de bezwaarfase in de vergelijking is betrokken, wel geschikt is als vergelijkingsobject. De heffingsambtenaar is het met belanghebbende eens dat het object [adres 5] geschikt is als vergelijkingsobject. Indien het object in de vergelijking wordt betrokken, is echter nog steeds voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet geen aanleiding om, nu partijen het eens zijn over de geschiktheid van het object [adres 5] als vergelijkingsobject, deze onroerende zaak buiten beschouwing te laten.

Uitgaande van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object door een correctie toe te passen op de prijs per kubieke meter. Uitgaande van de gemiddelde gecorrigeerde kubieke meterprijs van beide vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 5] ) komt de waarde van de woning van belanghebbende echter op een lager bedrag uit dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde. In dat geval kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 360.000 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en zijn standpunten voornamelijk heeft gepresenteerd als een reactie op het taxatierapport en de waardematrix van de heffingsambtenaar.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 391.000.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 5 maart 2019 en op 15 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 8 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt € 375 (3/8e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 3 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 625 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.