Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5265, BRE 20/115

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2002. De inhoud van de woning is 438m3 en de oppervlakte van het perceel is 468m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 291.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 305.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 juni 2020 door [taxateur] , taxateur van Tog Nederland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 305.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] . Daarnaast heeft op 7 november 2019 een inpandige opname van het onderhavige object plaatsgevonden. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 305.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de waarde van het object toe te passen.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De ligging van de woning aan een doorgaande weg, naast een restaurant en een zuiveringsinstallatie heeft een waardedrukkend effect. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met de slechtere ligging van de woning door de ligging als ‘slecht’ (score 1) te kwalificeren en een hogere correctie toe te passen op de prijs per vierkante meter voor de waarde van de grond.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft de ligging als ‘matig’ (score 2) gekwalificeerd en op grond daarvan de prijs per vierkante meter voor de waarde van de grond verlaagd. De heffingsambtenaar heeft tevens een aftrek van 25 procent op de grondwaarde toegepast in verband met de bestemming ‘Horeca’ en daarbij een extra aftrek van 10 procent in verband met de ongunstigere ligging van de woning (naast een zuiveringsinstallatie). Op basis van hetgeen ter zitting is aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, vanwege de ligging van het object, een hogere correctie op de waarde dient te worden toegepast. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar de woning inpandig heeft onderzocht en dat belanghebbende tijdens de inpandige opname heeft aangegeven geen overlast met betrekking tot de ligging te ervaren. De heffingsambtenaar heeft de score ‘matig’ in verband met de ligging daarmee voldoende aannemelijk gemaakt. Het feit dat er door de heffingsambtenaar geen beeldmateriaal is overgelegd – zoals door belanghebbende ter zitting is aangevoerd – maakt dat niet anders.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep is ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 25 maart 2019 en uitspraak op bezwaar gedaan op 29 november 2019. De rechtbank doet uitspraak op 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met bijna 7 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt (afgerond) € 285 (2/7e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 715 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 668 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.² De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.