Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5266, BRE 20/107

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een rijwoning, gebouwd in 1969. De inhoud van de woning is 331m3 en de oppervlakte van het perceel is 154m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 207.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 224.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix (matrix) overgelegd, opgemaakt op 10 februari 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur bij Tog Nederland. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 224.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 224.000 niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject. [adres 2] is een compleet gemoderniseerde hoekwoning en daarom niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, een gedateerde rijwoning. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende inzichtelijk en daarmee tevens onvoldoende controleerbaar gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende.

De heffingsambtenaar stelt dat de onroerende zaak [adres 2] een identieke woning in een vergelijkbare straat is en om die reden wel geschikt is als vergelijkingsobject. Het feit dat het een hoekwoning betreft heeft geen invloed op de waarde en er is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het betere onderhoud en voorzieningenniveau door een hogere score (4) toe te kennen en als gevolg daarvan een correctie toe te passen op de prijs per kubieke meter.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. De door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaak [adres 2] acht de rechtbank onvoldoende geschikt als vergelijkingsobject. Dit object is niet goed vergelijkbaar qua type woning (hoekwoning), kwaliteit en onderhoud (geheel gemoderniseerd). Het betoog van belanghebbende slaagt in zoverre. De heffingsambtenaar heeft bij alle vergelijkingsobjecten ten aanzien van de vierkante meterprijs een correctie toegepast vanwege afwijkingen in de perceelgrootte. Een nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar – bijvoorbeeld aan de hand van een grondstaffel – ontbreekt echter op dit punt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat bij een inpandige opname is gebleken dat het voorzieningenniveau van [adres 1] en de woning van belanghebbende vergelijkbaar is – beide woningen zijn gedateerd – en dat beide woningen nagenoeg identiek zijn. De woningen scoren in de matrix beiden gemiddeld voor wat betreft de ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. De heffingsambtenaar hanteert voor het object [adres 1] echter een lagere kubieke meterprijs dan voor de woning van belanghebbende. Dit strookt niet met elkaar. Tenslotte heeft de heffingsambtenaar bij het object [adres 3] een correctie op de kubieke meterprijs toegepast vanwege het betere onderhoud. Ook op dit punt ontbreekt echter een nadere onderbouwing.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 207.000 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en zijn standpunten voornamelijk presenteert als een reactie op de waardematrix van de heffingsambtenaar.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 220.000.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 14 maart 2019 en op 29 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 8 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt € 375 (3/8e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 3 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 625 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.