Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5267, BRE 19/6748

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 2006. De inhoud van de woning is 256m3.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 217.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 250.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport en waardematrix overgelegd, opgemaakt op 18 maart 2020 door [taxateur] , taxateur van de gemeente Breda . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 253.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] en een – beperkter – aantal gegevens van een indicatieobject, te weten [adres 4] te [plaats] . Daarnaast heeft in maart 2020 een inpandige opname van het onderhavige object plaatsgevonden. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 250.000 niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De ligging van het onderhavige object tegenover het tankstation heeft een waardedrukkend effect. De vergelijkingsobjecten zijn niet gelegen tegenover een tankstation en daarom niet vergelijkbaar.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De objecten zijn onder meer vergelijkbaar qua bouwjaar, uitstraling, onderhoud en voorzieningen. De ligging van beide objecten aan een doorgaande weg (toegangsweg vanaf de snelweg) en bij een drukke rotonde is redelijk vergelijkbaar met de ligging van het onderhavige object tegenover een tankstation. Het vergelijkingsobject [adres 1] is minder geschikt als vergelijkingsobject. Dit object wijkt te veel af qua bouwjaar en uitstraling. Ook de ligging in de winkelstraat is niet vergelijkbaar met de ligging van het onderhavige object tegenover een tankstation. De rechtbank heeft het vergelijkingsobject [adres 1] dan ook niet meegewogen in haar oordeel.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar enkel de onroerende zaak [adres 4] mocht gebruiken als vergelijkingsobject, omdat dit een nagenoeg identiek object betreft in hetzelfde complex. Belanghebbende voert hiertoe aan dat het object [adres 4] weliswaar anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht, maar dat de verkoopdatum bij identieke objecten minder van belang is. Belanghebbende verwijst hierbij naar de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951). De heffingsambtenaar stelt dat een object dat anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht, niet mag worden meegenomen in de vergelijking.

Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten geldt doorgaans als regel dat de verkoopdata van deze objecten niet meer dan een jaar vóór of na de waardepeildatum liggen. De termijn van één jaar is geen harde termijn. Onder omstandigheden wordt aanvaardbaar geacht dat transactiedata van vergelijkingsobjecten meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen. De rechtbank is het in zoverre met belanghebbende eens. De heffingsambtenaar is echter vrij in zijn keuze van vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is de keuze van de heffingsambtenaar om de WOZ-waarde te onderbouwing aan de hand van de vergelijksobjecten [adres 2] en [adres 3] niet onredelijk (zie 2.9). De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar enkel het object [adres 4] als vergelijkingsobject mocht gebruiken slaagt dus niet. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat belanghebbende zelf geen relevante gegevens met betrekking tot het object [adres 4] heeft aangedragen. Het is voor de rechtbank ook niet mogelijk om, vanwege de ontbrekende gegevens ten aanzien van het aandeel VVE-reserve, zelf de waarde van het object op de waardepeildatum te becijferen en in de vergelijking te betrekken.

Uitgaande van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de waarde van het object toe te passen.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De ligging tegenover het tankstation heeft een waardedrukkend effect, aldus belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De heffingsambtenaar heeft de ligging als ‘matig’ (score 2) gekwalificeerd en op grond daarvan een correctie toegepast van € 25.000 op de waarde van de woning. Op basis van hetgeen ter zitting is aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, vanwege de ligging van het object, een hogere correctie op de waarde dient te worden toegepast. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende.

Belanghebbende heeft vervolgens aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de wateroverlast in de kelder. Volgens belanghebbende heeft het achterstallig onderhoud in de gemeenschappelijke ruimtes een waardedrukkend effect. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van achterstallig onderhoud dat wateroverlast tot gevolg heeft.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, na de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van wateroverlast dan wel achterstallig onderhoud in de gemeenschappelijke ruimtes. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat belanghebbende zijn stelling niet met objectieve en verifieerbare gegevens nader heeft onderbouwd. Bovendien blijkt uit het beeldmateriaal dat door de heffingsambtenaar is overgelegd niet dat sprake zou zijn van wateroverlast.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing niet te hoog zijn vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep is ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 2 april 2019 en uitspraak op bezwaar gedaan op 15 november 2019. De rechtbank doet uitspraak op 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met bijna 7 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt (afgerond) € 285 (2/7e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 715 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.² De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.