Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5269, BRE 19/6743

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 2001. De inhoud van de woning is 445m3.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 365.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 408.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 maart 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur van de Belastingsamenwerking West-Brabant . In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 418.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] .

De heffingsambtenaar heeft verklaard dat uit nader onderzoek is gebleken dat de waarde in het taxatierapport onjuist is, vanwege een incorrecte indexering van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten en een onjuist opgenomen bedrag van het aandeel VVE-reserve ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 4] . Als gevolg hiervan dient de waarde te worden verlaagd naar € 401.000. Deze waarde is aan belanghebbende in de vorm van een compromisvoorstel aangeboden. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.

De heffingsambtenaar heeft tevens verklaard dat hij, vanwege de eerder genoemde onjuistheden, een nieuwe waardematrix heeft opgesteld. De heffingsambtenaar heeft de nieuwe matrix alsmede een plattegrond van de omgeving met daarop de verschillende woontorens overgelegd. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 401.000 niet te hoog is.

Uit hetgeen de heffingsambtenaar heeft verklaard volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 408.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Dan rest de vraag of verweerder de door hem nader vastgestelde waarde van € 401.000 aannemelijk heeft gemaakt met het overgelegde taxatierapport. De rechtbank overweegt als volgt. De vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport zijn alle goed bruikbaar, omdat zij vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, type woning, kwaliteit, ligging en uitstraling. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met het verschil in voorzieningenniveau ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] door een correctie toe te passen op de kubieke meter prijs. Het feit dat door de heffingsambtenaar van het object [adres 5] geen beeldmateriaal is overgelegd – zoals door belanghebbende ter zitting is aangevoerd – maakt dat niet anders.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning van belanghebbende heeft geen uitzicht op het water. De vergelijkingsobjecten die wel uitzicht hebben op het water, hebben een hogere prijs per kubieke meter. Het uitzicht is dus van invloed op de waarde, aldus belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de stelling van belanghebbende niet. Ter zitting is namelijk vastgesteld dat bij beide partijen niet bekend is welke vergelijkingsobjecten een (beter) uitzicht hebben op het water en tevens is vastgesteld dat beide partijen niet kunnen onderbouwen welke (cijfermatige) invloed het uitzicht op het water heeft op de waarde van het object. De conclusie van belanghebbende – dat de vergelijkingsobjecten met een hogere kubieke meterprijs uitzicht hebben op het water – kan niet worden getrokken. De heffingsambtenaar heeft, gelet op het voorgaande, dan ook terecht geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning van belanghebbende geen uitzicht heeft op het water.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 401.000 niet te hoog is. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een nog lagere waarde.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 12 maart 2019 en op 15 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak 19 oktober 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 8 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Hiervan komt € 375 (3/8e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 3 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 625 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.