Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5376, AWB - 18 _ 7840

3.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het taxatieverslag en de daarin opgenomen matrix van 18 maart 2019 van de taxateur [taxateur 2] .

5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

6. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning een uniek object is, wat het moeilijk maakt om goede vergelijkingsobjecten te vinden. Het gaat hier om een voormalige meestoof die inmiddels is verkocht aan een projectontwikkelaar, die er 17 (zorg)appartementen in wil realiseren. In het taxatieverslag is de woning uiteindelijk vergeleken met twee vergelijkingsobjecten. Het vergelijkingsobject [adres 4] is verkocht op [datum] 2006, wat ver voor de waardepeildatum is gelegen. De vergelijkingsobjecten hebben het bouwjaar 2003 en 1975. De woning, hoewel in 2006 en 2007 gerenoveerd, heeft een veel eerder bouwjaar (1906). De inhoud van de [adres 2] is veel kleiner dan de woning. En op de [adres 4] is een correctie van 30% toegepast vanwege ‘luxe’ en 20% vanwege ‘ligging’. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat deze objecten niet echt geschikt zijn als vergelijkingsobjecten.

7. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zonder enige toelichting een correctie ‘voor in verbouw’ van € 200.000 in mindering gebracht op de berekende waarde van de woning. Belanghebbende stelt, eveneens zonder enige toelichting, dat er minstens een bedrag van

€ 300.000 van de waarde afgetrokken zou moeten worden vanwege het niet volledig realiseren van de verbouwing van de voormalige meestoof tot woning. De rechtbank is daarom van oordeel dat het taxatierapport niet voldoende is om te onderbouwen dat de beschikte WOZ-waarde niet te hoog is.

8. De heffingsambtenaar heeft naast deze berekening ter zitting aangevoerd dat de woning in juli 2020 is verkocht voor € 1.500.000. Dit eigen verkoopcijfer heeft de heffingsambtenaar teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar heeft echter niet inzichtelijk gemaakt met welke indexcijfers is teruggerekend.

Al met al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om de beschikte WOZ-waarde aannemelijk te maken.

9. De rechtbank stelt vervolgens vast dat belanghebbende de ter zitting gestelde waarde van de woning van € 990.000 in het geheel niet heeft onderbouwd. Tijdens de hoorzitting stelde belanghebbende nog dat de waarde € 1.099.000 zou zijn.

10. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Het gaat hier om een uniek en bijzonder groot pand uit 1906 dat op de peildatum 1 januari 2017 deels was gerenoveerd en werd verbouwd tot woning. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 1.100.000.

11. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen de onderhavige geschillen beslecht hadden moeten zijn.

13. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Van deze hoofdregel kan worden afgeweken als sprake is van bijzondere omstandigheden. Een van de bijzondere omstandigheden die aanleiding kan zijn voor verlenging van de voornoemde termijn is de invloed van belanghebbende of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.¹

14. In dit geval geldt het volgende. De rechtbank heeft belanghebbende meermalen uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting. Op de uitnodigingen voor de zittingen van 18 maart 2020, 11 november 2020 en 12 maart 2021 is een verzoek om verdaging vanwege verhindering van de gemachtigde van belanghebbende gevolgd. Het beroep is uiteindelijk op de zitting van 22 september 2021 behandeld. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden, die aanleiding geven tot verlenging van de redelijke termijn, en wel voor de duur van een jaar.

15. Het bezwaarschrift is op 20 maart 2018 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021. De redelijke termijn van drie jaar is met afgerond 8 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van

16. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 46 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.