Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5378, AWB - 18 _ 21

3.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

3.3

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4. De heffingsambtenaar heeft de waardering van het casino gebaseerd op het taxatierapport en het daarin opgenomen schematisch overzicht van 6 maart 2018 van de taxateur [taxateur 2] .

5. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

6. Belanghebbende stelt dat sprake is van onvoldoende of onbruikbare vergelijkingsobjecten, omdat de waarde afhankelijk is van de bestemming. De vergelijkingsobjecten zijn in gebruik als winkel en café. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het casino en de vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de directe omgeving van elkaar, in het centrum van [plaats] , hebben alle de bestemming centrumdoeleinden en daarmee dezelfde gebruiksmogelijkheden. Het feitelijk gebruik doet hier niet aan af.

7. Uit het taxatierapport blijkt dat de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 2] net iets meer dan een jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, namelijk 12 december 2014. De huurwaarden van de vergelijkingsobjecten zijn van minder dan een jaar voor de waardepeildatum. Ondanks dat bij de vaststelling van de WOZ-beschikking is gerekend met een kapitalisatiefactor 7,8 (waarmee belanghebbende tijdens de hoorzitting in bezwaar akkoord was), komt het taxatierapport uit op de kapitalisatiefactor 6,67. Deze lagere factor is vervolgens ook bij het casino toegepast. Voor de huurprijs is uitgegaan van het gemiddelde van de huurprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Daarbij is voor ruimten op de eerste etage uitgegaan van 50% van de huurwaarde per m2 op de begane grond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

8. Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico, mede gezien de langdurige sluitingen en leegstand vanwege de coronaperiode.

9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het casino voor 2017 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

10.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

10.2

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 21 maart 2017 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021. De redelijke termijn van twee jaar is met afgerond 32 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een deel daarvan - recht op een schadevergoeding van € 3.000,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/32 deel (dus € 375,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 2.625,-) voor rekening van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).

11.1

Gelet op het overwogene in 9. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

11.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,-, een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

11.3

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 338,- door ieder voor de helft te worden vergoed.