Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5515, AWB - 19 _ 3715

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] Het object is in gebruik als supermarkt ( [supermarkt 1] ) en betreft een winkel/verkoopgedeelte, een opslag/magazijn, een kantine en een parkeerruimte, met bouwjaar [bouwjaar] (hierna: de supermarkt).

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de supermarkt.

De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de supermarkt maximaal € 1.690.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 2.133.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de supermarkt kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een oppervlakte van 1.770 m2 voor de supermarkt. Het pand is in [jaartal] verbouwd, maar daarbij is de oppervlakte niet vergroot. Op de door de heffingsambtenaar overgelegde bouwtekening staat een buitenopslag van 1,9 m x 8.3 m. Volgens belanghebbende mag deze ruimte niet worden meegerekend, omdat dit niet bij het gebouw hoort. Het is een open ruimte langs een buitenmuur, omheind met een hek, waarin de fietsen van medewerkers en rekken van leveranciers worden geplaatst.

8. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de bruto vloeroppervlakte van 1.770 m2 blijkt uit de bij het taxatierapport overgelegde bouwtekening betreffende de verbouw van het winkelpand in [jaartal] . Belanghebbende heeft geen bewijsstukken overgelegd waaruit het tegendeel blijkt. Wel wordt belanghebbende gevolgd in haar standpunt dat de open buitenopslag (totaal 15,77 m2). geen onderdeel uitmaakt van de oppervlakte van de supermarkt. Uit het taxatieverslag blijkt echter dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend is met een oppervlakte van 1.610 m2 en dat is gezien het voorgaande niet te veel. Het standpunt van belanghebbende kan haar daarom niet baten.

9. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de supermarkt gebaseerd op het taxatierapport van 18 december 2019 van taxateur [taxateur] .

10. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 2.133.000,- niet te hoog is.

11. Uit het taxatierapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten (net als het WOZ-object) supermarkten zijn, met soms andere winkels ernaast. De vergelijkingsobjecten zijn niet allemaal in de nabijheid gelegen, maar gezien hun functionaliteit voldoende vergelijkbaar. De bouwjaren van [adres 8] , [adres 7] en [adres 6] (1979 en 1980) sluiten goed aan bij het bouwjaar van de supermarkt ( [bouwjaar] ). De overige vergelijkingsobjecten zijn jonger (bouwjaren 2007 en 2008), maar zijn nog steeds voldoende vergelijkbaar, nu de supermarkt in [jaartal] is verbouwd. De locatie van de supermarkt ( [plaats 6] ) en de bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn als goed gekwalificeerd. Ondanks dat is de taxateur voor de huurwaarde per m2 niet uitgegaan van de gemiddelde huurprijs van de vergelijkingsobjecten, maar van de laagste huurprijs. Die is gelijk aan de eenheidsprijs op het taxatieverslag. De kapitalisatiefactor van de supermarkt is bottom-up berekend op 13,1%. Dit is net onder het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (14%). Voor de WOZ-waarde is echter gerekend met een aanmerkelijk lagere kapitalisatiefactor, namelijk 10,6%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

12. Belanghebbende stelt dat in voorgaande jaren steeds een uitsplitsing is gemaakt tussen de verschillende ruimten binnen het pand (winkel/verkoopruimte, kantine en opslag/ magazijn), met een differentiatie op de huurwaarde per ruimte. De heffingsambtenaar is dit jaar volgens belanghebbende ten onrechte van dit beleid afgeweken en is uitgegaan van de m2-prijs voor het bruto vloeroppervlak.

13. Belanghebbende voert daarnaast aan dat de aankoopprijs van het naastgelegen perceel niet relevant is. Deze waarde speelt bij het systeem van waardering geen rol, omdat er op de waardepeildatum helemaal geen pand stond.

14. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de supermarkt en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

15. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.