Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5910, BRE 20_956

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1993. De inhoud van de woning is 394m3 en de oppervlakte van het perceel is 152m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 191.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 219.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 mei 2020 door [taxateur] , Register-Makelaar Taxateur van het samenwerkingsverband belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 277.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 219.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Uit de overgelegde taxatiematrix blijkt niet hoe de vierkante meterprijzen met betrekking tot de perceeloppervlakten van de vergelijkingsobjecten tot stand zijn gekomen. De toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting hieromtrent heeft de rechtbank onvoldoende helderheid verschaft. Bovendien is de heffingsambtenaar bij de berekening van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten uitgegaan van de transactieprijs in plaats van de geïndexeerde verkoopwaarde. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot stand is gekomen.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt als gevolg hiervan niet toe aan de beoordeling van wat belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de aanwezigheid van de lift.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde van de woning evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en zijn standpunten voornamelijk presenteert als een reactie op het bestreden besluit. Met het enkel overleggen van de stamkaarten van de, naar belanghebbende stelt, geschikte vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] te [plaats] heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 191.000 bedraagt. Belanghebbende heeft geen aansluiting gemaakt van de gegevens op de stamkaarten met de door hem voorgestane waarde. Daardoor kan geen vergelijking worden gemaakt tussen de transactieprijzen van deze objecten en de opbouw van de (door belanghebbende verdedigde) waarde van de woning.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 218.000.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).