Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6469, BRE 19/6602

Belanghebbende is huurster van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 1995. De inhoud van de woning is 207 m3. De woning is eigendom van [woningstichting] te [plaats] .

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 128.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt 27 februari 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 158.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Daarnaast is de woning inpandig opgenomen op 27 februari 2020. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De objecten zijn vergelijkbaar qua type woning, inhoud en uitstraling. De objecten wijken wel aanzienlijk af qua bouwjaar (38 jaar ouder), maar dit is in het voordeel van belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar niet heeft toegelicht dat en op welke wijze de vermogensbestanddelen – in dit geval het aandeel van de VVE-reserves – uit de taxatiewaarde zijn gedestilleerd, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door ter zitting toe te lichten dat en op welke wijze de aandelen VVE-reserves in mindering zijn gebracht op de verkoopcijfers. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.9) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in haar belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 14 maart 2019 en op 8 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 220,00 (2/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 780,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.