Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6470, BRE 19/5912

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1973. De inhoud van de woning is 456 m3 en het perceeloppervlakte is 157 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 165.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 21 januari 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 177.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Daarnaast is de woning inpandig opgenomen op 15 januari 2020. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken [adres 4] , [adres 1] en [adres 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen. De objecten zijn vergelijkbaar qua bouwjaar, inhoud van de woning en perceeloppervlakte. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat deze woning compleet uitgeleefd is. Belanghebbende vraagt zich af waarom de heffingsambtenaar de door belanghebbende – in zijn taxatierapport van 13 december 2019 – aangedragen onroerende zaken in dat geval niet heeft meegenomen in de vergelijking. Deze objecten zijn volgens de heffingsambtenaar immers ook compleet uitgeleefd, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat de onroerende zaak [adres 2] is meegenomen in de vergelijking om aan te tonen dat alle woningen op dezelfde wijze gewaardeerd moeten worden. De woning is zeer slecht onderhouden en toch voor € 159.000,00 verkocht. Bovendien is voldoende rekening gehouden met de verschillen door een hoge correctie toe te passen op de kubieke meterprijs, aldus de heffingsambtenaar.

De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobject [adres 2] is qua bouwjaar, inhoud van de woning en perceeloppervlakte vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank is het gekozen object daarom geschikt als vergelijkingsobject. Bovendien is, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, niet gebleken dat de door belanghebbende aangedragen onroerende zaken beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject en het onderhavige object door een (hogere) correctie toe te passen op de kubieke meterprijs van het vergelijkingsobject.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar de staat van het onderhoud van de vergelijkingsobjecten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar had volgens belanghebbende de op de kubieke meterprijs toegepaste correcties moeten onderbouwen met (bijvoorbeeld) beeldmateriaal. Dit betoog slaagt niet. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat hij de vergelijkingspanden niet zelf inpandig heeft opgenomen maar gebruik heeft gemaakt van de foto’s die in de verkoopadvertenties op de website Funda.nl zijn verschenen. De heffingsambtenaar heeft in dit geval gebruik gemaakt van openbaar beeldmateriaal dat belanghebbende ook ter beschikking heeft gestaan. De rechtbank acht de beslissing van de heffingsambtenaar om geen aanvullend (openbaar) beeldmateriaal te verstrekken, mede gelet op de omstandigheid dat belanghebbende daar niet expliciet om heeft verzocht, in dit geval niet onredelijk.

Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende in de bezwaarfase de heffingsambtenaar heeft verzocht de grondstaffel en taxatiematrix over te leggen en dat de heffingsambtenaar deze stukken niet heeft overgelegd. Tevens is tussen partijen niet in geschil dat de grondstaffel en taxatiematrix op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen.

Belanghebbende stelt dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar de stukken niet heeft overgelegd, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door de grondstaffel en taxatiematrix alsnog te overleggen en ter zitting de totstandkoming van de KOUDV-factoren en daarmee samenhangend de hoogte van de correcties toe te lichten. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.10) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling tot vergoeding van de kosten voor het opstellen van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Het rapport heeft immers niet geleid tot een gegrond beroep. De rechtbank ziet bovendien geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 2 maart 2019 en op 8 oktober 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 10 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt € 200,00 (2/10e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 800,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.