Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6471, BRE 19/6343

Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1997. De inhoud van de woning is 489 m3. Het perceeloppervlakte bedraagt 430 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 346.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt 19 december 2019 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 385.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken [adres 1] en [adres 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen. De objecten zijn vergelijkbaar qua bouwjaar, inhoud van de woning en perceeloppervlakte. Naar het oordeel van de rechtbank is de onroerende zaak [adres 2] eveneens geschikt als vergelijkingsobject. Dit object wijkt in vergelijking met de andere vergelijkingsobjecten weliswaar het meeste af in bouwjaar (2 jaar), inhoud van de woning (21 m3) en perceeloppervlakte (130 m2), maar deze afwijkingen zijn niet dusdanig groot dat de onroerende zaak om die reden niet geschikt kan zijn als vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onroerende zaak [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat deze woning onder architectuur is gebouwd, terwijl de woning van belanghebbende een standaard projectbouw woning is. Voor zover belanghebbende zich hiermee op het standpunt stelt dat het object zich in een andere kopersmarkt bevindt, dan slaagt deze stelling niet. Het verschil in verkoopprijs tussen het object [adres 2] en de andere vergelijkingsobjecten bedraagt € 65.000,00 en € 56.000,00. Die verschillen zijn, ten opzichte van de verkoopprijzen, te klein om te oordelen dat bij de onroerende zaak [adres 2] sprake is van een hoger marktsegment.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar de kwalificatie van het voorzieningenniveau (boven gemiddeld, score 4) van het vergelijkingsobject [adres 2] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar had volgens belanghebbende de op de kubieke meterprijs toegepaste correctie moeten onderbouwen met (bijvoorbeeld) beeldmateriaal. Dit betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de vergelijkingspanden niet zelf inpandig heeft opgenomen maar gebruik heeft gemaakt van de foto’s die in de verkoopadvertenties op de website Funda.nl zijn verschenen. De heffingsambtenaar heeft geen aanvullend beeldmateriaal overgelegd, omdat het openbaar beeldmateriaal betreft dat belanghebbende ook ter beschikking heeft gestaan. De rechtbank acht de beslissing van de heffingsambtenaar om geen aanvullend beeldmateriaal te verstrekken, mede gelet op de omstandigheid dat belanghebbende daar niet expliciet om heeft verzocht, in dit geval niet onredelijk. Bovendien is de omstandigheid dat de heffingsambtenaar het voorzieningenniveau gekwalificeerd heeft als bovengemiddeld in dit geval in het voordeel van belanghebbende.

De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de verzakte tuin slaagt evenmin. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verouderde voorzieningen door deze als matig (score 2) te kwalificeren en op grond daarvan een correctie toe te passen op de kubieke meterprijs. De rechtbank acht, mede gelet op de foto’s in het taxatieverslag, een score 2 voor het voorzieningenniveau redelijk. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat deze score vergelijkbaar is met de score die in het taxatierapport dat belanghebbende heeft overgelegd aan het voorzieningenniveau is toegekend. De heffingsambtenaar heeft het voorzieningenniveau naar het oordeel van de rechtbank dus terecht als matig gekwalificeerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar terecht geen correctie toegepast vanwege de verzakte tuin. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar geloofwaardig heeft verklaard dat de taxateur, op basis van zijn kennis van de lokale markt, geen extra correctie heeft toegepast vanwege de verzakte tuin. De verzakking geldt volgens de heffingsambtenaar voor de hele wijk, omdat de grond daar minder stabiel is, en is verdisconteerd in de verkoopprijs.

Gelet op wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De heffingsambtenaar stelt in dat verband dat sprake is van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan het verzoek om vergoeding van immateriële schade dient te worden afgewezen. Belanghebbende had volgens de heffingsambtenaar slechts een (zeer) geringe kans op succes in deze procedure, omdat uit de door belanghebbende in zijn taxatierapport gebruikte transacties ook blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De door de heffingsambtenaar geschetste omstandigheid is namelijk door de Hoge Raad niet aanvaard als bijzondere omstandigheid op grond waarvan een verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van een proces kan worden afgewezen.¹ De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.² Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 21 maart 2019 en op 25 oktober 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 110,00 (1/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 1 maand moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 890,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.³ De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.