Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6474, BRE 19/6397

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning, gebouwd in 1922. De inhoud van de woning is 164 m3 en het perceeloppervlakte is 275 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 53.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de woning gewaardeerd op € 84.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats 2] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 84.000,00 niet te hoog is.

Belanghebbende betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is zijn woning niet gelegen op een recreatiepark en is de woning, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, geen recreatiewoning omdat deze permanent wordt verhuurd. De gemeente heeft het bestemmingsplan moeten wijzigen om de permanente bewoning mogelijk te maken, aldus belanghebbende.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt als vergelijkingsobjecten. De objecten wijken weliswaar (aanzienlijk) af qua bouwjaar en (in mindere mate) qua inhoud van de woning en perceeloppervlakte, maar de heffingsambtenaar heeft ter zitting voldoende toegelicht dat er rond de waardepeildatum geen geschiktere vergelijkingsobjecten zijn verkocht met een recenter bouwjaar en vergelijkbare inhoud en perceeloppervlakte. De woning van belanghebbende was op de waardepeildatum ook een recreatiewoning. Dat de bestemming van het pand daarna gewijzigd is, doet niet ter zake. Bovendien is voor het zijn van een recreatiewoning niet verplicht dat het object op een recreatiepark is gelegen. Het betoog van belanghebbende slaagt daarom niet.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Zowel uit het bij het verweerschrift overgelegde taxatieverslag als uit de ter zitting overgelegde bijlage bij de waardematrix blijkt niet dat en op welke wijze de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het verschil in bouwjaar tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting ten aanzien van de toegepaste correcties op de kubieke meterprijzen heeft de rechtbank onvoldoende helderheid hieromtrent verschaft. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen nadere onderbouwing overgelegd, bijvoorbeeld in de vorm van beeldmateriaal. Het lag op de weg van de heffingsambtenaar om, gelet op de omstandigheid dat het lastig was om geschikte vergelijkingsobjecten te selecteren, de objecten (inpandig) op te nemen zodat er beter rekening kan worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende tot stand is gekomen.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde een taxatierapport van 13 december 2019 overgelegd dat is opgemaakt door E.M.J. Bransen en E. Oostlander, verbonden aan Phydias taxatie & vastgoedadvies. Het taxatierapport bevat geen berekening van de waarde van de woning. Het geeft ook geen berekening van het verschil in waarde in verband met de kwaliteit en staat van onderhoud. In het rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen, te weten [adres 4] , [adres 5] , en [adres 6] . Onduidelijk is of de objectkenmerken, zoals de staat van het onderhoud, van deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het door belanghebbende ter zitting overgelegde stuk met betrekking tot het object [adres 4] maakt dat niet anders. Hieruit blijkt dat het object een houten recreatiechalet is en dus reeds vanwege het verschil in bouwaard niet voldoende vergelijkbaar met de stenen recreatiewoning van belanghebbende. Verder zijn de verkoopcijfers van deze woningen niet geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat de door belanghebbende bepleite waarde juist is.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 75.000,00.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep gegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,00, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). Voor het opstellen van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kent de rechtbank een vergoeding toe van € 192,37. Het totale bedrag aan (proces)kostenvergoeding komt daarmee op € 1.790,37.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 11 april 2019 en op 29 oktober 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 110,00 (1/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 1 maand moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 890,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.