Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6475, BRE 20/14

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1970. De inhoud van de woning is 503 m3 en het perceeloppervlakte is 407 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 294.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt 3 februari 2020 door [taxateur] (WOZ-taxateur). In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 349.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten geschikt zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in perceeloppervlakten door toepassing van een grondstaffel.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het onderhoud. De heffingsambtenaar had het onderhoudsniveau volgens belanghebbende moeten aanmerken als matig (score 2) vanwege de slordige voortuin, de slechte staat van de zijgevel en het schilderwerk, het enkel glas op de bovenverdieping, de scheur in de voorgevel en het niet geïsoleerde dak. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar het pand inpandig had moeten opnemen om kennis te hebben van zaken en verwijst hierbij naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 19 september 2020.¹

De rechtbank overweegt als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende haar stelling dat de staat van het onderhoud matig is, onvoldoende onderbouwd. Uit de foto’s die door belanghebbende zijn overgelegd (bij het taxatierapport dat in de bezwaarprocedure is opgemaakt) blijkt dit, naar het oordeel van de rechtbank, niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de onderhoudsstaat van de woning als gemiddeld (score 3) heeft aangemerkt. De heffingsambtenaar is bovendien niet verplicht de woning inpandig op te nemen. De verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank had in die zaak het onderzoek geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen de onroerende zaken van belanghebbende inpandig op te nemen. De inpandige opname was dus het initiatief van de rechtbank en houdt geen algemeen geldende verplichting tot inpandige opname in.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat, doordat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft vastgesteld, de heffingsambtenaar niet voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Dit betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting een nieuwe matrix overgelegd en aan de hand daarvan de toegepaste correcties op de kubieke meterprijzen nader toegelicht. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Bovendien heeft belanghebbende zijn stelling, na de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd. Belanghebbende heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat door de heffingsambtenaar vastgestelde kwalificaties van de KOUDV-factoren onjuist zijn.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.² Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 11 april 2019 en op 26 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (naar boven afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 220,00 (2/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (naar boven afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 780,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriële schadevergoeding.³ De vergoeding van het griffierecht alsmede van de proceskosten moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.