Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6496, BRE 20/9165

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met diverse loodsen en schuren, een hobbykas en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 4.080 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 290.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 399.000.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 17 november 2021. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 421.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 1] te [plaats] , [adres 2] en [adres 3] , beiden te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woning is gekenmerkt door een landelijke ligging en een groter dan gemiddeld perceel. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben eveneens landelijke ligging en een groter dan gemiddeld perceel van respectievelijk 1.625 m², 5.435 m² en 1.365 m². Met de verschillen in perceeloppervlakte is rekening gehouden door middel van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat de woning weliswaar van oorsprong een veel ouder bouwjaar heeft (1901 ten opzichte van circa 1955 en 1976) maar dat de woning in 1968 grondig is verbouwd zodat de woning ook op dit onderdeel vergelijkbaar moet worden geacht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de gehanteerde vergelijkingsobjecten kon gebruiken.

De taxateur heeft in zijn taxatierapport uiteengezet hoe hij tot de getaxeerde waarde is gekomen. Hij heeft daarvoor de kubieke meterprijzen gehanteerd van de vergelijkingsobjecten en daarop correcties gemaakt vanwege de betere KOUDVL-factoren. In de matrix heeft hij toegelicht op welke wijze hij deze bovengemiddelde onderdelen tot uitdrukking heeft gebracht in de kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Aan de KOUDVL-factoren worden punten toegekend. Als uitgangspunt geldt voor een onderdeel 3 punten. Voor bovengemiddelde onderdelen worden niet 3 maar 4 of 5 punten toegekend. Voor zover aan een onderdeel meer dan 3 punten is toegekend wordt per punt, voor de vergelijking met de woning, de gerealiseerde kubieke meterprijs, afhankelijk van het onderdeel, met 5% tot 7% (en voor de ligging 15%) verminderd. Uit de gecorrigeerde kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur het gemiddelde bepaald. Deze gemiddelde kubieke meterprijs heeft hij gehanteerd ter bepaling van de waarde van de opstallen van de woning.

De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen. Hij heeft weliswaar met de matrix een toelichting gegeven op de te hanteren methodiek maar deze methodiek vervolgens niet consequent toegepast. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde eveneens onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit door de hem ingebrachte matrix met vergelijkingsobjecten volgt op geen enkele wijze hoe belanghebbende vanuit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten tot de door hem bepleitte waarde is gekomen. De matrix is bovendien niet aangevuld met fotomateriaal waarmee de onderhoudsstaat en mate van luxe, welke door belanghebbende als onder gemiddeld zijn gewaardeerd of juist als “netjes” wordt beschreven, onderbouwd zou kunnen worden. Daarnaast wijken de vergelijkingsobjecten, gelet op de verbouwing in 1968 van de woning, aanzienlijk af.

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 370.000. Gelet hierop zal het beroep gegrond worden verklaard.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.064 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.