Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6497, BRE 20/9125

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een garage, een berging en een tuin. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 165 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 165.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 221.000.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport met matrix van 4 februari 2021. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 233.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning.

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de woningen nagenoeg hetzelfde bouwjaar hebben, het verschil in woonoppervlakte niet groot is en er met de verschillen in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar deze woningen als vergelijkingsobject gebruiken.

De taxateur heeft de kwaliteit en de voorzieningen van de woning aan [adres 3] gewaardeerd op bovengemiddeld. Dit heeft ertoe geleid dat de woning van belanghebbende ten opzichte van die woning lager is gewaardeerd. Dit is dus in het voordeel van belanghebbende. De taxateur heeft voor de woning aan de [adres 2] het onderhoudsniveau als “matig” beoordeeld. Hij heeft dit echter niet onderbouwd terwijl dit volgens het in de matrix gehanteerde waarderingssysteem leidt tot een hogere waarde van de woning. Echter, uit de matrix volgt ook dat indien het onderhoudsniveau op gemiddeld zou zijn gewaardeerd, de getaxeerde waarde alsnog ruim uitkomt boven de vastgestelde waarde, namelijk op circa € 230.000.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat (keuken en badkamer) van de woning en dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten in een veel betere staat verkeerden. Belanghebbende heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd zodat de rechtbank ook aan deze stelling voorbijgaat.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De door belanghebbende ingebrachte matrix met vergelijkingsobjecten doet de rechtbank niet aan de juistheid van de vastgestelde waarde twijfelen. Uit de matrix volgt op geen enkele wijze hoe belanghebbende vanuit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten tot de door hem bepleite waarde is gekomen. De matrix is bovendien niet aangevuld met fotomateriaal waarmee de onderhoudsstaat en mate van luxe, welke door belanghebbende steeds als onder gemiddeld zijn gewaardeerd, onderbouwd zouden kunnen worden.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom het beroep ongegrond verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.