Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6498, BRE 20/8675

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 1071 m³ met een inpandige garage en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.500 m². Belanghebbende heeft de woning gekocht op 4 december 2017¹ voor een bedrag van € 1.145.000.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 1.045.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.190.000.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen aankoopcijfer van de woning het meest geschikt is als vergelijking voor de in 2.4 genoemde vergelijkingsmethode.

Belanghebbende stelt dat rekening moet worden gehouden met het feit dat na de aankoop van de woning, en na de waardepeildatum, met betrekking tot een aangrenzend bosperceel een bestemmings(plan)wijziging heeft plaatsgevonden voor de bouw van drie huizen waarbij 60 bomen worden gekapt. Dit heeft volgens belanghebbende een waardedrukkend effect op de woning. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende reeds voorafgaand aan de aankoop op de hoogte was of kon zijn van de mogelijkheid dat op het aangrenzende perceel woningen gebouwd zouden (kunnen) worden zodat dit gegeven reeds is verwerkt in het eigen aankoopcijfer. Hij verwijst daarbij naar een passage uit de akte van levering en een principebesluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] van 25 maart 2015.

Voor de bepaling van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de vermoedelijke koopsom die een welingelichte koper zou hebben betaald op de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2019. Omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de waardepeildatum hebben daarom normaal gesproken geen invloed op de WOZ-waarde. In bijzondere omstandigheden wordt een woning echter gewaardeerd rekening houdend met de (veranderde) omstandigheden op 1 januari van het belastingjaar, in dit geval 1 januari 2020 (de toestandsdatum). In dat geval wordt de waarde op de waardepeildatum (1 januari 2019), bepaald alsof de omstandigheden op de toestandsdatum reeds op de waardepeildatum aanwezig waren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat indien belanghebbende inderdaad pas na de aankoop op de hoogte kon zijn van de mogelijkheid dat op het perceel huizen gebouwd konden worden, dat dan niet in geschil is dat voor de waardebepaling met die omstandigheid rekening moet worden gehouden.

Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.