Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1242, BRE 20/5656

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woonzorglocatie voor mensen met fysieke klachten. De onroerende zaak bestaat uit een complex met onder meer 68 appartementen, verzorgingsruimten, centrale keukens en een parkeerterrein. Het complex is gebouwd in 1998.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde en de grondslag voor de gebruikersaanslag ozb van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. De heffingsambtenaar bepleit de in de beschikking gehandhaafde WOZ-waarde van € 4.215.000,00. De grondslag voor de gebruikersaanslag ozb dient volgens de heffingsambtenaar te worden verminderd naar € 459.000,00. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 3.767.000,00 en een grondslag voor de gebruikersaanslag ozb van nihil.

De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 september 2020 door [naam] (register taxateur WOZ). In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 4.529.000,00. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar voorgestane WOZ-waarde eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 maart 2020 door [taxateur] en [taxateur] In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 3.767.000,00.

De heffingsambtenaar is in het overgelegde taxatierapport grotendeels aangesloten bij de kengetallen van de Taxatiewijzer Verzorging (de taxatiewijzer). Belanghebbende is in het door hem overgelegde taxatierapport gedeeltelijk aangesloten bij de taxatiewijzer. Voor wat betreft de berekening van de restwaarden is belanghebbende uitgegaan van de bruto-vervangingswaarde, omdat volgens belanghebbende in de taxatiewijzer wordt uitgegaan van zeer hoge en daarmee zeer onredelijke restwaarden.

De heffingsambtenaar stelt dat met het door hem ingebrachte taxatierapport voldoende aannemelijk is gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Ter ondersteuning van de door hem gehanteerde restwaarden heeft hij de gegevens overgelegd van enkele verkopen van zorglocaties binnen het belastinggebied van de Belastingsamenwerking West-Brabant .

De taxatierapporten van partijen verschillen met name ten aanzien van de gehanteerde restwaarden en de levensduur van de verschillende onderdelen. Voor wat betreft de restwaarden is de heffingsambtenaar aangesloten bij het gemiddelde van de in de taxatiewijzer gehanteerde kengetallen (ruwbouw 30%, afbouw 25%, installaties 17%). Belanghebbende stelt dat de in de taxatiewijzer gehanteerde kengetallen te hoog zijn en is uitgegaan van restwaarden die volgens hem meer aansluiten bij de praktijk (ruwbouw 15%, afbouw 10%, installaties 5%).

De rechtbank stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten echter algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat zowel de toegepaste materialen als de gebruiksmogelijkheden van het complex als gemiddeld kunnen worden gekwalificeerd en dat de locatie goed wordt onderhouden. De heffingsambtenaar heeft de door hem gehanteerde, op de taxatiewijzer gebaseerde restwaarden getoetst aan de hand van verkopen van zorglocaties in de regio. Uit ieder van de verkopen volgt een restwaarde die de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages zodanig overstijgt (restwaarden van 61,51% tot 88,10%) dat de rechtbank voldoende aannemelijk acht dat de kengetallen in de taxatiewijzer, behoudens bijzondere omstandigheden, in dit geval en in deze regio zeker niet te hoog zijn. Belanghebbende heeft dergelijke bijzondere omstandigheden onvoldoende gesteld. Aangezien de heffingsambtenaar restwaarden heeft gehanteerd die vallen binnen de bandbreedtes van de kengetallen in de taxatiewijzer, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank de gehanteerde restwaarden voldoende aannemelijk gemaakt.

Partijen verschillen daarnaast van mening over de te hanteren levensduur van de installaties. Belanghebbende gaat uit van de levensduur van de installaties van 15 jaar, zonder daarbij een verlenging van de levensduur in aanmerking te nemen. De heffingsambtenaar heeft de levensduur van de installaties verlengd naar 20 jaar en stelt in dat kader onder meer dat de keukens en afzuigunits zijn vervangen, dat er een meerjarig onderhoudsplan is opgesteld, dat de voorzieningen goed worden onderhouden en dat de eigenaar geen intentie heeft om de locatie op te heffen. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar genoemde (onderhouds)werkzaamheden niet betwist, maar stelt dat dergelijke werkzaamheden vallen onder het uitvoeren van normaal onderhoud. Indien uitsluitend normaal onderhoud wordt gepleegd kan er volgens belanghebbende geen levensduurverlenging plaatsvinden. Belanghebbende verwijst ter ondersteuning van zijn standpunt naar de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.¹

De rechtbank stelt voorop dat bouwkundige verbeteringen of vernieuwingen aanleiding kunnen geven voor een verlenging van de technische levensduur van, in dit geval, de installaties. Het voortdurende gebruik van de onroerende zaak door belanghebbende in dezelfde functie sluit niet uit dat de restwaarde van de onroerende zaak wordt bereikt, maar kan ook aanleiding vormen om bij het bepalen van de technische afschrijving en/of restwaarde af te wijken van de uitgangspunten in de taxatiewijzer. De heffingsambtenaar dient dan wel aannemelijk te maken dat een afwijking gerechtvaardigd is.²

Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast geslaagd. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vervanging van de keukens en de afzuigunits niet behoort tot het normale onderhoud en een bouwkundige verbetering of vernieuwing vormt. Ook met de verwijzing naar het voortdurende gebruik in dezelfde functie heeft de heffingsambtenaar de langere levensduur van de installaties niet aannemelijk gemaakt. Het voorgaande leidt er echter niet toe dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De restwaarde van de installaties is namelijk al in 2013 bereikt (1998 plus 15 jaar). Een terugrekening van de levensduur van de installaties van 20 jaar naar 15 jaar heeft in dat geval geen gevolgen voor de hoogte van de restwaarde. Deze blijft dan immers gelijk.

Op grond van artikel 220a van de Gemeentewet kunnen onder de naam onroerende zaakbelasting worden geheven (i) een belasting van de gebruikers van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot bewoning dient (de gebruikersbelasting) en (ii) een belasting van, kort gezegd, de eigenaren van een onroerende zaak (de eigenarenbelasting).

Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het gaat hierbij om de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder ‘in hoofdzaak’ wordt verstaan 70% of meer van de waarde van de onroerende zaak. Als aan die eis wordt voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik.³

De bewijslast voor wat betreft de juistheid van de gebruikersaanslag ozb rust op de heffingsambtenaar. In de kern komt het geschil tussen partijen neer op de vraag in welke verhouding de verschillende deelobjecten van het complex moeten worden toegerekend aan de delen ‘wonen’ en ‘niet-wonen’.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de deelobjecten die tot wonen dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden enkel bestaan uit de ondergrond en de tuinen van de woningen/de grond bij de meergezinswoning, de verzorgingsruimten en de verharding die hieraan dienstbaar is. Van bepaalde ruimten, zoals in dit geval (onder meer) de personeelsvoorziening en de fietsenstalling, die meer dan incidenteel gebruikt worden door het verzorgende personeel in verband met het verlenen van verpleegkundige hulp, kan niet worden gezegd dat deze volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.⁵ De heffingsambtenaar heeft bovendien onbetwist gesteld dat de overige delen van het totale perceel een open karakter hebben; zij worden door bewoners, personeel, bezoekers en omwonenden gebruikt. Hierdoor kan de WOZ-waarde niet voor 70% of meer worden toegerekend aan ‘wonen’. De verwijzing van belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 5 januari 2018 maakt dat niet anders. In die zaak ging het specifiek om vakantieparken waarbij de voorzieningen op het park tot doel hebben het park als geheel bruikbaar en/of aantrekkelijk(er) te maken voor de gebruikers ervan. Die situatie is niet vergelijkbaar met een verzorgingshuis waarbij de voorzieningen tot doel hebben de verzorging van de bewoners. De heffingsambtenaar heeft dan ook terecht de gebruikersaanslag ozb aan belanghebbende opgelegd. Voor dat geval is tussen partijen niet in geschil dat de grondslag voor de gebruikersaanslag ozb € 459.000,00 bedraagt.

Gelet op het voorgaande zal het beroep voor wat betreft de gebruikersaanslag ozb gegrond worden verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en de gebruikersaanslag ozb zal worden verminderd. Voor het overige zal het beroep ongegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 354,00 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.082,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). Voor het opstellen van het taxatierapport kent de rechtbank een vergoeding toe van € 1.161,60 en voor het bijwonen van de zitting door de taxateur een vergoeding van € 145,20 (1 uur x € 120,00 plus btw). De totale proceskostenvergoeding komt daarmee op € 2.388,80.

Voor de bezwaarfase is reeds een kostenvergoeding toegekend. Deze is niet in geschil.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.⁶ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 1 april 2019 en op 14 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 11 maart 2022. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 12 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 420,00 (5/12e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 5 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 580,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.