Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1243, BRE 20/9160

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1901 en heeft een inhoud van 330 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 135 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 115.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 november 2020 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 161.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De objecten zijn voldoende vergelijkbaar qua uitstraling, inhoud, perceeloppervlakte en bouwjaar. Het object [adres 1] wijkt nog het meeste af voor wat betreft het bouwjaar (19 jaar jonger), inhoud van de woning (109 m3 kleiner) en perceeloppervlakte (40 m2 kleiner). Belanghebbende heeft echter ter zitting verklaard dat hij dit object het best bruikbaar acht als vergelijkingsobject, omdat het een buurpand betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen en heeft dit object daarom meegewogen in de beoordeling.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen. Dit betekent niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij een gematigd indexeringspercentage heeft gebruikt, waarbij rekening is gehouden met het type woning en de locatie, afgezet tegen de voor dat object op de verkoopdatum gerealiseerde verkoopprijs. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat een ander indexeringspercentage aan de orde zou kunnen zijn.

De rechtbank is het wel met belanghebbende eens dat de heffingsambtenaar de door hem toegekende kwalificatie ‘goed’ (score 4) voor het onderhoud van het object [adres 1] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft geen nadere onderbouwing van de toegekende kwalificatie overgelegd, zoals bijvoorbeeld een verkoopbrochure of foto’s van een inpandige opname. Dat maakt echter niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door de heffingsambtenaar toegekende score is namelijk niet in het nadeel van belanghebbende en bovendien heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ruim (€ 11.000,00) onder de getaxeerde waarde vastgesteld.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.