Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1246, BRE 20/5427

Belanghebbende is eigenaar van het pand. Het pand is gebouwd in 2006, is opgetrokken uit sandwichpanelen en heeft een totale oppervlakte van 1.194 m2. Het pand is momenteel in gebruik als boksschool.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het pand. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde maximaal € 295.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 395.000,00.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiefactor. De rechtbank zal partijen hierin volgen.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 december 2021 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is het pand gewaardeerd op € 395.000,00. De getaxeerde waarde is gebaseerd op een huurwaarde van € 38.916,00 en een kapitalisatiefactor van 10,16. Naast gegevens van het pand bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] te [plaats] , [adres 2] te [plaats] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten vanwege de afwijkende ligging en het verschil in gebruiksmogelijkheden. Volgens belanghebbende zijn bij vaststelling van de kapitalisatiefactor aan de hand van beschikbare marktgegevens alleen één op één vergelijkbare objecten bruikbaar.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten [adres 1] en [adres 3] voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat deze onroerende zaken soortgelijke bedrijfshallen zijn met – evenals het onderhavige pand – voldoende gebruiksmogelijkheden. Het object [adres 2] acht de rechtbank niet geschikt als vergelijkingsobject. Dit object wijkt te veel af qua bouwjaar (46 jaar ouder) en bouwaard (een eenvoudige, laag gemetselde hal). Bovendien heeft het object weinig gebruiksmogelijkheden. De rechtbank heeft dit object daarom niet meegewogen in de beoordeling. De stelling van belanghebbende dat uitsluitend één op één vergelijkbare onroerende zaken in de vergelijking mogen worden betrokken vindt geen steun in het recht.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde op de waardepeildatum € 38.916,00 bedroeg. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurcontract dat is ingegaan per 1 oktober 2019. De in dat contract genoemde huurprijzen kunnen niet de huurwaarde op de waardepeildatum onderbouwen. Het gaat in dat contract immers om toekomstige huurprijzen, dus van na 1 januari 2018. Belanghebbende heeft bovendien onbetwist gesteld dat op 1 januari 2018 een bedrag van € 33.6000,00 aan huur is betaald.

Voor wat betreft de hoogte van de kapitalisatiefactor heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar de taxatiewijzer had moeten gebruiken, omdat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet één op één vergelijkbaar zijn met het onderhavige pand. Uit de taxatiewijzer volgt volgens belanghebbende een kapitalisatiefactor van 8.8.

De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld aan de hand van een aantal vergelijkbare verkoop-verhuurtransacties. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van vrije bewijsleer en dat de heffingsambtenaar de gemiddelde kapitalisatiefactor van vergelijkbare transacties mag gebruiken ter onderbouwing van zijn standpunt. De heffingsambtenaar is niet verplicht de taxatiewijzer te gebruiken. De stelling van belanghebbende, die bovendien uitgaat van de onjuiste aanname dat de vergelijkingsobjecten één op één vergelijkbaar moeten zijn, faalt derhalve. Voor wat betreft de hoogte van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,16 niet te hoog is. De gemiddelde kapitalisatiefactor bedraagt namelijk – op grond van de vergelijkbare objecten [adres 1] en [adres 3] – 11,3. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand van belanghebbende door de kapitalisatiefactor van het onderhavige object lager vast te stellen.

Gelet op wat is overwogen in 2.11 voor wat betreft de huurwaarde heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende heeft een stuk ingebracht waarin door de taxateur eveneens gebruik is gemaakt van de huurwaardekapitalisatiefactor. In het stuk is een aantal aannames opgenomen, onder andere ten aanzien van het leegstandsrisico (10%) en het opslagrisico (6%). Deze aannames zijn door de taxateur niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het taxatierapport de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de WOZ-waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van het pand per waardepeildatum in goede justitie vast op € 341.000,00 (€ 33.600,00 x 10.16).

Gelet op wat hiervoor is overwogen zal het beroep gegrond worden verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren zal dienovereenkomstig worden verminderd.

De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 354,00 wordt vergoed. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten die zij in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.612,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,00, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 12 maart 2019 en op 6 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 11 maart 2022. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 12 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 420,00 (5/12e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) vijf maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 580,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.