Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1277, BRE 20/4773 en BRE 21/229

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 2014.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2019 is 1 januari 2018 en voor het belastingjaar 2020 is deze 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 430.000,00 voor het kalenderjaar 2019. Voor het kalenderjaar 2020 bepleit belanghebbende geen concrete waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De rechtbank stelt voorop dat in beginsel de last op de heffingsambtenaar rust om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Partijen zijn het erover eens dat er in dit geval ten aanzien van beide kalenderjaren geen goede geschikte recente verkopen van vergelijkingsobjecten zijn die de waarde van de woning kunnen onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft daarom in de beroepsprocedure de WOZ-waarden van de woning bepaald op basis van de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 12 juli 2019 inzake de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende over het jaar 2016.¹ Het Gerechtshof heeft in die zaak de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie bepaald op € 430.000,00. De heffingsambtenaar heeft deze waarde aangepast aan het prijspeil per waardepeildatum 1 januari 2018, te weten € 461.000,00, en aan het prijspeil per waardepeildatum 1 januari 2019, te weten € 492.000,00. De heffingsambtenaar is bij de berekening van de WOZ-waarden uitgegaan van het indexeringspercentage voor de regio Zeeland, die voor beide jaren naar beneden afwijkt ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De voorgenoemde waarden zijn aan belanghebbende in de vorm van een compromisvoorstel aangeboden. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.

Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in de beroepsprocedure volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 516.000,00 voor het kalenderjaar 2019 onjuist is. Het beroep is voor wat betreft het kalenderjaar 2019 reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende heeft verklaard zich te kunnen vinden in de door de heffingsambtenaar toegepaste berekeningsmethode. Uitgaande van deze methode kan de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 niet hetzelfde bedragen als de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2015, zoals door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in goede justitie is bepaald. Ook belanghebbende realiseert zich dat overigens, zoals hij ter zitting ook heeft aangegeven, maar hij wil toepassing van een ander indexeringspercentage en de toepassing van een afschrijving. Voor wat betreft het kalenderjaar 2020 heeft belanghebbende geen concrete waarde bepleit.

Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 444.200,00 (€ 461.000,00 – (3 x € 5.580,00)). Per waardepeildatum 1 januari 2019 stelt de rechtbank de waarde vast op € 469.600,00 (€ 492.000,00 – (4 x € 5.580,00)). Het bedrag van € 5.580,00 is gebaseerd op het bedrag dat belanghebbende zelf heeft genoemd in zijn beroepschriften als waarde van het gebouw zonder fundering. Het afschrijvingsbedrag wordt vermenigvuldigd met het aantal jaren dat sinds het bouwjaar is verstreken. De rechtbank is daarbij, zoals hierboven is aangegeven, uitgegaan van de per 1 januari 2015 geldende waarde van € 430.000,00. Op deze waarde heeft de rechtbank een indexcijfer toegepast. Ter zitting is met belanghebbende en de heffingsambtenaar besproken dat het redelijk zou zijn om niet uit te gaan van het indexcijfer van de regio [regio] , maar dat van de gemeente [gemeente 2] . De rechtbank constateert echter, na raadpleging van openbare bronnen als de website van het CBS, dat een apart indexcijfer van de gemeente [gemeente 2] niet beschikbaar is. Verder heeft noch belanghebbende, noch de heffingsambtenaar een dergelijk indexcijfer overgelegd. Dit betekent dat de rechtbank gehouden is uit te gaan van de indexcijfers van de regio [regio] . Daarnaast heeft de rechtbank rekening gehouden met een afschrijving van de opbouw van de woning over een periode van 40 jaar, te weten € 5.580,00 per jaar.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zullen de beroepen gegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.