Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1329, AWB - 19 _ 4474

Belanghebbende is de eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] . Het betreft een bankgebouw (bouwjaar 1950) met parkeerruimte en een perceelgrootte van 420 m2 (hierna: het bankgebouw).

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het bankgebouw. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van het bankgebouw € 800.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 862.000,-.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het bankgebouw kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van het bankgebouw een taxatierapport gedateerd [datum] ten grondslag gelegd, opgemaakt door taxateur [taxateur 1] .

In het taxatierapport is de waarde van het bankgebouw bepaald op € 1.990.000,-. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [adres 2] (inclusief bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] ), [adres 5] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 6] . De oppervlakten en huurwaarden zijn bepaald met behulp van de ITZA-methode. (Bij de ITZA-methode geldt als uitgangspunt dat de totale oppervlakte van een object niet van gelijke betekenis - waarde - is voor de gebruiker. De frontbreedte maal 10 meter diepte is zone A, de volgende 10 meter is zone B met een lagere m2-prijs, en de overige meters zijn zone C, met een nog lagere m2-prijs.) Voor de berekening van de kapitalisatiefactor is een NAR-berekening gemaakt op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 862.000,- niet te hoog is.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar winkeleenheden als referentieobjecten heeft gebruikt en dat deze niet vergelijkbaar zijn met het bankgebouw, dat een kantoorruimte is.

De heffingsambtenaar is van mening dat hij wel een vergelijk mag maken met winkeleenheden, omdat het bestemmingsplan detailhandel toestaat. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar een weergave van het bestemmingsplan (bijlage 9 bij het taxatierapport) overgelegd.

De rechtbank overweegt dat de fictie van artikel 17 van de Wet WOZ met zich brengt dat mag worden aangesloten bij de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde van het bankgebouw een vergelijking mag maken met alle soorten detailhandel die in het pand van het bankgebouw mogelijk zijn, dus ook met winkels.

Volgens de heffingsambtenaar is rekening gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een kantoor door niet met de volle huurwaarde voor een winkel van € 600,- per m2 te rekenen, maar met een prijs voor het bankgebouw van € 400,- per m2. Voor de ruimten op de etages is met een aanmerkelijk lager percentage van de m2-prijs gerekend. Bij het bankgebouw is zelfs met een nog lager percentage gerekend dan bij alle referentieobjecten, wat in het voordeel is van belanghebbende. Middels een NAR-berekening is de kapitalisatiefactor voor het bankgebouw vastgesteld op 13,12. Dit is gezien de bruto kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (variërend van 11,7 tot 16) in beginsel niet onaannemelijk.

Belanghebbende betwist het door de heffingsambtenaar in de NAR-berekening gebruikte opslagrisico van 5,32% en stelt daartoe dat de heffingsambtenaar van onjuiste dan wel onvolledige gegevens is uitgegaan. De door de heffingsambtenaar overgelegde pagina 53 van de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie (hierna: de taxatiewijzer) is namelijk niet gelijk aan de pagina in de digitale versie van de taxatiewijzer.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de voorgestane waarde van € 800.000,- een eigen (concept) taxatierapport ingebracht, versie 10 november 2017, naar een waardepeildatum 31 december 2017, en opgesteld door taxateur [taxateur 2] (werkzaam bij [kantoor] ). In dit rapport is uitgegaan van een markthuurkapitalisatiemodel en de gecorrigeerde vervangingswaarde.

De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangevoerd dat in 2018 een verbouwing is uitgevoerd voor een bedrag van € 139.700,-, die ertoe heeft geleid dat voor het bankgebouw een energielabel A is afgegeven. Omdat de verbouwing op de toestandsdatum 1 januari 2019 was gerealiseerd, dient daarmee rekening te worden gehouden bij de vaststelling van de WOZ-waarde, zo stelt de heffingsambtenaar.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat bij een verbetering van het WOZ-object in het jaar tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum, mag worden aangesloten bij de waarde van het WOZ-object op de toestandsdatum. De toelichting van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting, dat het bankgebouw inpandig is opgenomen en dat de verbouwingskosten zijn meegenomen in de getaxeerde waarde, acht de rechtbank niet aannemelijk. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit het taxatierapport van belanghebbende blijkt dat de taxatie is uitgevoerd op 10 november 2017, naar een waardepeildatum 31 december 2017 en dat er geen bijzondere uitgangspunten zijn. Uit dit taxatierapport blijkt niet dat rekening is gehouden met de verbouwingskosten in 2018. Daaruit volgt dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen gestelde waarde (voldoende) te onderbouwen, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden meewegend, stelt de rechtbank de waarde van het bankgebouw schattenderwijs vast op € 825.000,-.

Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 18 maart 2019 per e-mail is ingediend bij de heffingsambtenaar en dus op diezelfde dag is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 17 maart 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de heffingsambtenaar binnen 4 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).