Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1520, 20/1010

Belanghebbende heeft primair aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen uitspraak heeft gedaan op zijn bezwaar tegen de WOZ-beschikking en dat de zaak daarom teruggewezen moet worden naar de heffingsambtenaar. Op grond van artikel 30, vierde lid, van de Wet WOZ, was de heffingsambtenaar gehouden om de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking en de aanslag onroerende zaakbelastingen in één geschrift te vervatten.

Subsidiair heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens hem was de waarde van de woning op de waardepeildatum € 209.000,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft belanghebbende verwezen naar de WOZ-waarden op de waardepeildatum van de woningen aan [woning 1] (€ 211.000,-), [woning 2] (€ 202.000,-) en de [woning 3] (€ 215.000,-). De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar, omdat de woning verder van een school is gelegen en omdat ter plaatse van de woning sprake is van ongemak van landbouw- en vrachtverkeer. Daarnaast is de verkoopdatum van de referentiepanden te ver verwijderd van de waardepeildatum en is de heffingsambtenaar ten onrechte uitgegaan van de leveringsdatum. Ook hebben de referentiewoningen een betere bouwkwaliteit en uitstraling. Verder heeft de heffingsambtenaar de waarderingsfactoren in het taxatieverslag en de matrix onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende beroept zich op het ‘blackboxarrest’ ter onderbouwing van dat standpunt. Voor belanghebbende is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe de diverse correctiepercentages zijn vastgesteld, welke keuzes, gegevens en aannames zijn gehanteerd, hoe de transactieprijs is gesplitst in de waarde van de kavel en de waarde van de opstallen en op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op de waardematrix van taxateur [taxateur] van 2 februari 2022. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.

De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar. Uit het bestreden besluit blijkt dat de heffingsambtenaar in dat besluit wel degelijk uitspraak heeft gedaan op het bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dat in de uitspraak op bezwaar inhoudelijk niks wordt gezegd over de vastgestelde WOZ-waarde, maakt die conclusie niet anders. Belanghebbende heeft daar in zijn bezwaarschrift namelijk geen bezwaargronden tegen aangevoerd. Hieruit heeft de heffingsambtenaar mogen opmaken dat belanghebbende het op zich met de vastgestelde WOZ-waarde eens was en de heffingsambtenaar was dan ook niet verplicht om die aanslag integraal te heroverwegen. Met de opmerking in de uitspraak op bewaar dat geen bezwaargronden inzake de WOZ-waarde zijn gegeven, heeft de heffingsambtenaar uitvoering gegeven aan het bepaalde in artikel 7:11, eerste lid van de Awb. De rechtbank volgt belanghebbende daarom niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar niet heeft beslist op zijn bezwaar. Voor terugwijzing bestaat dan ook geen grond.⁴

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.

De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoudstoestand en het afnemend grensnut. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de type woningen vergelijkbaar. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken onjuist zouden zijn.

De rechtbank ziet in de matrix dat het bouwjaar van het vergelijkingsobject aan [woning 4] (1990) afwijkt van het bouwjaar van de woning (1970). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voldoende rekening is gehouden met dit verschil door de waarde van de inhoud van de vergelijkingsobjecten te corrigeren met een correctie bouwjaarklasse. Dit blijkt ook uit de bijlage bij de matrix, waarin is weergegeven dat het verschil in bouwjaar heeft geleid tot een correctie van 8%.

Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning, door de ligging van de vergelijkingsobjecten te beoordelen op 4 en de ligging van de woning op 3. Uit de bijlage bij de matrix blijkt dat dit heeft geleid tot een correctie van 20% op de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning lager beoordeeld zou moeten worden.

Daarnaast blijkt uit de matrix dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum vallen. De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 januari 2016⁵ geoordeeld dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering, indien niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Gelet op die uitspraak mocht de heffingsambtenaar uitgaan van de leveringsdatum ten aanzien van de objecten aan [woning 4] en de [woning 6], omdat de heffingsambtenaar in voldoende mate heeft toegelicht dat uit het kadaster blijkt dat de koopovereenkomsten van die objecten binnen drie maanden voor de leveringsdatum zijn gerealiseerd. Bij het verkoopcijfer van [woning 5] is volgens de heffingsambtenaar uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst. Daarnaast blijkt uit de bijlage bij de matrix dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en op welke wijze dat is berekend.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast voldoende aannemelijk gemaakt dat geen verschillen bestaan tussen de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en de vergelijkingsobjecten, door deze factoren in de matrix bij alle objecten op 3 te beoordelen.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het black box arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 ter onderbouwing van het standpunt dat voornoemde beoordeling en correcties onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt door de heffingsambtenaar. Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ - en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan volgens de Hoge Raad zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen.⁶

Belanghebbende verwijst ten onrechte naar de WOZ-waarden van nabijgelegen woningen. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de verhouding tussen vastgestelde waarden van verschillende objecten komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.