Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-03-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:1673, AWB - 19 _ 5138

1. Belanghebbende is sinds 2017 eigenaar van de woning. Het betreft een half-vrijstaande woning, bouwjaar [bouwjaar] , met een inhoud van 283 m3. De woning staat op een perceel van 1.723 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld gelet op de vorige waardering op € 97.000, de overlast van de spoorlijn, het vliegveld en industrie, de gebrekkige toegang tot het pand en de lage kwaliteit van de bijgebouwen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 215.000.

3. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

4. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

6. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport met bijbehorende matrix van 25 november 2019 van de taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 216.000 en hij heeft daarbij verwezen naar verkopen rond de waardepeildatum van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. De taxateur heeft ook de gehanteerde grondstaffel bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op € 215.000 niet te hoog is.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De aan- en bijgebouwen zijn afzonderlijk in de matrix opgenomen en daarbij is rekening gehouden met een lage waarde voor de bijgebouwen op het perceel van belanghebbende. Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met de minder goede ligging en de minder goede bereikbaarheid van de woning voldoende rekening is gehouden: het taxatierapport vermeldt een factor 2 voor voorzieningen en ligging en die factor is bij de drie referentieobjecten hoger. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting nog verklaard dat de factor 2 voor onderhoud niet juist is gelet op de recente bouw van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met hetgeen door belanghebbende is aangevoerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook in de grondstaffel de minder goede ligging tot uitdrukking is gekomen.

9. Zoals ter zitting besproken is niet in geschil dat bij de eerdere vaststelling van de waarde geen rekening is gehouden met de waarde van de grond buiten het bebouwde oppervlak en dat die in zoverre niet juist is geweest. Terecht heeft de heffingsambtenaar de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018 bepaald op basis van het kader als verwoord onder overweging 3.

10. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.